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京东司法拍卖平台
全国人民法院官方委托京东平台开展网络司法拍卖，支持在线报名、实名认证、缴纳保证金和出价竞拍。
北京法拍雷达 | 2026-05-25：10 套住宅横向对比，折扣最低到 5.6 折
本期扫描京东法拍、阿里法拍两大平台当前在架北京住宅法拍房，汇总 10 套，折扣率区间从 56.0 折到 74.8 折。变卖组（通州砖厂南里、大兴原生墅、密云麓秀佳园）折扣最深但需警惕腾房风险；一拍组中朝阳呼家楼北街、密云燕语华庭已有 5 人报名，竞争最激烈。居住权、查封叠加和欠费继承是本期共性风险。
本期汇总京东法拍、阿里法拍两大平台当前可报名或即将开拍的北京市住宅法拍房，剔除商业/写字楼，按起拍折扣率从低到高排列，标注重点风险。数据截至 2026 年 5 月 25 日 13:00。
限购提醒：依据最高人民法院 2021 年发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，北京法拍住宅受本市限购政策约束1。无北京购房资格者不得参与竞拍，请在报名前自行核实资格。
速查表：本期 10 套住宅
| # | 小区/地址 | 区域 | 面积㎡ | 起拍价 | 评估价 | 折扣率 | 阶段 | 人气 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 通州·砖厂南里 | 通州 | 91.91 | 186 万 | 332 万 | 56.0 折 | 变卖 | 90 人提醒 |
| 2 | 大兴·原生墅 | 大兴 | 142.37 | 439 万 | 784 万 | 56.0 折 | 变卖 | 63 人提醒 |
| 3 | 密云·麓秀佳园 | 密云 | 126.34 | 101 万 | 180 万 | 56.1 折 | 变卖 | 9 人提醒 |
| 4 | 丰台·泰禾西府玉苑 | 丰台 | 54.63 | 168 万 | 298 万 | 56.4 折 | 二拍 | 107 人提醒 |
| 5 | 海淀·铭科苑 | 海淀 | 65.5 | 208 万 | 371 万 | 56.1 折 | 二拍 | 138 人提醒 |
| 6 | 石景山·杨庄中区 | 石景山 | 67.08 | 144 万 | 241 万 | 59.7 折 | 变卖 | 128 人提醒 |
| 7 | 密云·世豪公寓 | 密云 | 118.93 | 137 万 | 195 万 | 70.3 折 | 一拍 | 0 人报名 |
| 8 | 朝阳·呼家楼北街 | 朝阳 | 51.96 | 221 万 | 315 万 | 70.2 折 | 一拍 | ⭐5 人已报名 |
| 9 | 密云·燕语华庭 | 密云 | 127 | 110 万 | 156 万 | 70.5 折 | 一拍 | ⭐5 人已报名 |
| 10 | 丰台·翠源居 | 丰台 | 180.72 | 636 万 | 850 万 | 74.8 折 | 一拍 | 0 人报名 |
折扣率 = 起拍价 ÷ 评估价。同一房源二拍通常比一拍低 20%，变卖则为一拍流拍后持续挂牌，折扣无下限。
重点房源详析
🔥 变卖组：折扣最深，可能持续周期最长
1｜通州·砖厂南里 19 号楼 1506（3 室 1 厅，91.91㎡）3
- 起拍价：186 万（单价约 2,024 元/㎡）
- 评估价：332 万｜折扣率：56.0 折
- 市场参考价：260 万
- 变卖阶段，已有 90 人设置提醒，围观 7142 次。南北通透三居室，通州区库房街道板块。
风险提示：变卖阶段起拍价已在市场参考价之下；需核实是否存在原住户占用情况，法院是否承诺腾交。
2｜大兴·原生墅 137 号楼 31 单元 301 号（3 室 1 厅，142.37㎡）4
- 起拍价：439 万（单价约 3,083 元/㎡）
- 评估价：784 万｜折扣率：56.0 折
- 市场参考价：600 万
- 变卖阶段，63 人提醒，围观 6230 次。别墅型产品，大兴区。
风险提示：别墅/叠墅产品需单独核查产权证是否含地下室及院落部分，部分无证面积不计入拍卖标的。
3｜密云·麓秀佳园 185 号楼 101 号（3 室 1 厅，126.34㎡）5
- 起拍价：101 万（单价约 799 元/㎡）
- 评估价：180 万｜折扣率：56.1 折
- 变卖阶段，9 人提醒。密云区，单价极低。
风险提示：密云区流动性相对弱；需核查是否有欠缴物业费、供暖费等历史欠费，部分法拍公告载明欠费由买受人承担。
⚡ 二拍组：一次流拍后降价，仍需验证资质
4｜丰台·泰禾西府玉苑 1 号楼 1806（1 室 1 厅，54.63㎡）6
- 起拍价：168 万（单价约 3,075 元/㎡）
- 评估价：298 万｜折扣率：56.4 折
- 市场参考价：260 万
- 二拍阶段，107 人提醒，围观 2334 次。丰台区泰禾西府玉苑，南向小户型。
风险提示：泰禾集团旗下楼盘需单独核实是否有抵押/查封叠加，以及物业管理现状；二拍竞买前需先到法院核实过户可行性。
5｜海淀·铭科苑 1 号楼 216 门 201 号（1 室 1 厅，65.5㎡）7
- 起拍价：208 万（单价约 3,176 元/㎡）
- 评估价：371 万｜折扣率：56.1 折
- 市场参考价：280 万
- 二拍阶段，138 人提醒，关注度最高。海淀区，有学区属性需求可能较高。
风险提示：海淀热门小区法拍房存在被二次司法保全（查封叠加）的概率，须在阿里/京东平台核实查封状态；部分法拍房户口可能无法迁入，学区价值受影响。
📌 一拍组：首次亮相，关注竞争度
6｜石景山·杨庄中区 11 号楼 1603 号（1 室 1 厅，67.08㎡）8
- 起拍价：144 万（单价约 2,147 元/㎡）
- 评估价：241 万｜折扣率：59.7 折
- 市场参考价：220 万
- 变卖阶段，128 人提醒，围观 6389 次。石景山区，东西朝向。
风险提示：东西朝向对居住舒适度有一定影响；变卖意味着已流拍多次，需确认产权状态是否仍干净。
7｜朝阳·呼家楼北街 17 号楼 1106 号（1 室 1 厅，51.96㎡）9
- 起拍价：221 万（单价约 4,253 元/㎡）
- 评估价：315 万｜折扣率：70.2 折
- 市场参考价：315 万
- ⭐ 5 人已报名，围观 6934 次，是本期报名人数最多的一拍房源。呼家楼板块，地铁覆盖较好。
风险提示：报名人数已有 5 人，竞拍溢价风险高；呼家楼北街一带需核查是否为老旧小区，水电管线改造费用可能较高。建议在报名前查清物业费欠缴金额。
8｜密云·燕语华庭 1 号楼 124 单元 1202 号（3 室 2 厅，127㎡）10
- 起拍价：110 万（单价约 866 元/㎡）
- 评估价：156 万｜折扣率：70.5 折
- 市场参考价：145 万
- ⭐ 5 人已报名，围观 5854 次。密云区三居室，南北通透。
风险提示：密云区去化周期长，持有后变现可能需要较长时间。实际参拍前建议实地勘察房屋现状。
9｜密云·世豪公寓 B-209（118.93㎡，2002 年建成）11
- 起拍价：137 万（11,444 元/㎡）
- 评估价：195 万｜折扣率：70.3 折
- 市场参考价：200 万
- 一拍，0 人报名，围观 801 次。2002 年建成，密云区鼓楼街道。
风险提示：2002 年建成房龄较长，水电管线和外墙保温状态须实地核查；银行贷款审批通过率相对较低。
10｜丰台·翠源居 3 号楼 4 单元 301 室（4 室 2 厅，180.72㎡）12
- 起拍价：636 万（单价约 3,518 元/㎡）
- 评估价：约 850 万｜折扣率：74.8 折
- 一拍，6 月 15 日 10:00 开拍，当前 0 人报名。
风险提示：大面积改善型产品流动性一般；6 月 15 日尚有约 3 周时间，建议提前到丰台法院查询查封层次和物业欠缴情况。
本期三条共性风险提示
居住权（最高风险）：2021 年《民法典》施行后，法拍房可能存在被设定居住权的情况。居住权人有权在居住权存续期间继续居住，买受人无法强制腾退。参拍前必须通过法院核实是否存在居住权登记，此项风险不在拍卖公告的"瑕疵担保免除"范围内1。
查封叠加：部分房源可能存在多个法院同时查封、或银行抵押未注销。建议在京东/阿里平台法院公告页直接查看"查封状态"字段，并向负责法院核实是否有优先权。
欠费继承：物业费、供暖费、停车费等历史欠费，通常由买受人承担。金额不明时，可在看样期间直接联系物业服务公司查询。
参拍操作路径
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- 京东法拍：入口 sifa.jd.com，注册京东账号并实名认证后缴纳保证金报名。
- 阿里法拍：入口 sf.taobao.com，同理需淘宝实名认证。
- 保证金：冻结期间不计利息，流拍自动解冻。
- 北京购房资格：须在拍卖成交后、法院出具成交裁定书前向法院提交购房资格证明。
来源说明：本期数据来自象拍房（xfapaiwang.com）、瀚海法拍网（beijingfapai.com）汇总的京东法拍、阿里法拍在架公告1314，均为法院官方委托发布的网络司法拍卖公告转载。折扣率以平台披露的评估价为分母计算，房源信息请以各平台原始公告为准。
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