5月17日北京法拍房：17套新开拍，最低折扣6.8折在昌平
2026年5月17日北京17套住宅类法拍房开拍，折扣率68%–96%，最低6.8折昌平大户型，含逐套风险标注与重点房源深度解析。
今日（5 月 17 日）及明日（5 月 18 日）开拍的房源，以大兴区为主力，占本轮 24 小时窗口内 17 套房源的 9 套。1 折扣率区间 68.2%–95.8%，其中一套昌平四居室以 6.82 折（起拍价÷评估价）居于本轮最低，保证金 136.2 万起。
⚠️ 数据说明：本期房源数据来自第三方聚合站（北京法拍房网，吉客安家旗下），各房源的法院公告原文——包括产权纠纷、腾退情况、抵押查封、历史欠费等关键风险字段——均未获取。参拍前务必自行前往拍卖平台核查对应的法院公告及竞买须知全文。
今明两日开拍速查
以下表格包含本轮 24 小时窗口（5 月 17 日–18 日）开拍的全部 17 套房源，按折扣率升序排列。数据来源：北京法拍房网（吉客安家旗下）、瀚海法拍网（fapai.cn）。2
| 房源名称 | 行政区 | 起拍价 | 评估价 | 折扣率 | 开拍日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新康园 7 号楼 3205 室 | 昌平 | 681 万 | 998 万 | 68.2% | 5/18 |
| 龙熙旭辉 6 号院 10 号楼 101 室（含车位） | 大兴 | 283 万 | 400 万 | 70.8% | 5/17 |
| 金色漫香林一期 16 号楼 1 单元 201 室 | 大兴 | 425 万 | 565 万 | 75.2% | 5/17 |
| 富力城 C 区 10 号楼 1603 室 | 朝阳 | 1406 万 | 1815 万 | 77.5% | 5/17 |
| 世茂奥临花园 3 号楼 2 单元 3101 室 | 朝阳 | 813 万 | 1035 万 | 78.6% | 5/18 |
| 珠江逸景 215 号楼 2 单元 1402 室 | 通州 | 148 万 | 185 万 | 80.0% | 5/17 |
| 彩虹新城 47 号楼 2 单元 1302 室 | 大兴 | 195 万 | 270 万 | 72.2% | 5/17 |
| 莱茵河畔 3 号楼 1 单元 302 室 | 大兴 | 305 万 | 400 万 | 76.3% | 5/17 |
| 盛芳茗苑 19 号楼 2 单元 902 室 | 大兴 | 374 万 | 420 万 | 89.0% | 5/17 |
| 华腾园 5 号楼 2005 室 | 朝阳 | 545 万 | 590 万 | 92.4% | 5/18 |
| 鸿坤理想城派郡 18 号院 5 号楼 1202 室 | 大兴 | 249 万 | 260 万 | 95.8% | 5/17 |
| 三合北巷 7 号院 7 号楼 1 单元 1402 室 | 大兴 | 190 万 | 225 万 | 84.4% | 5/17 |
| 清源佳园 7 号楼 1 单元 503 室 | 大兴 | 158 万 | 190 万 | 83.2% | 5/17 |
| 天宫院小区 4 号楼 3 单元 1601 室 | 大兴 | 158 万 | 180 万 | 87.8% | 5/17 |
| 富源里 19 号楼 5 单元 103 室 | 大兴 | 162 万 | 195 万 | 83.1% | 5/17 |
| 黄村西里 32 号楼 1 单元 502 室 | 大兴 | 101 万 | 120 万 | 84.2% | 5/17 |
重点房源详解
★ 新康园 7 号楼 3205 室（昌平·霍营）本轮最低折扣
3基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 昌平区回龙观镇新康园北区 |
| 建筑面积 | 303.83㎡，4 室 2 厅 |
| 楼层 | 32/32 层（顶层） |
| 朝向 | 西北朝向 |
| 建成年代 | 2003 年商品房 |
| 起拍价 | 681 万元 |
| 评估价 | 998 万元 |
| 折扣率 | 68.2%（本轮最低） |
| 保证金 | 136.2 万元 |
| 起拍单价 | 约 2.2 万元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026-05-18 10:00（一拍） |
区位配套：小区西 300 米有物美超市和三旗百汇市场，北 200 米有龙旗广场和永辉超市；学区挂靠育新小学、育新中学（海淀重点）和万花筒幼儿园。
风险标注：
- 🔴 折扣率最低但并非无风险：西北朝向叠加 32 层顶层，采光和隔热条件偏差
- 🔴 大面积顶层（303.83㎡），同小区 2025 年 8 月一套 202㎡房源仅成交 347.8 万，单价约 1.72 万/㎡，与本轮起拍单价基本持平，溢价想象空间有限
- 🟡 小区租户占比较高，无地下停车场，腾退和停车情况需特别留意
- 🔴 法院公告未获取：产权纠纷、腾退情况、抵押查封、欠费信息均待自行核实
龙熙旭辉 6 号院 10 号楼 101 室（大兴·庞各庄，含车位）
4基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 大兴区庞各庄镇龙熙旭辉 6 号院 |
| 建筑面积 | 170.57㎡，4 室 2 厅 |
| 起拍价 | 283 万元（含 1 个车位） |
| 评估价 | 400 万元 |
| 折扣率 | 70.8% |
| 起拍单价 | 约 1.66 万元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026-05-17 10:00（一拍） |
风险标注：
- 🟡 庞各庄地处大兴区南部，距地铁较远，流动性相对低于亦庄/西红门板块
- 🟡 带车位是加分项，但需在法院公告中确认车位是否独立产权或使用权
- 🔴 法院公告未获取，产权风险待核实
富力城 C 区 10 号楼 1603 室（朝阳·双井）
5基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 朝阳区广渠门外大街三号院 |
| 建筑面积 | 226.75㎡，3 室 2 厅 |
| 楼层 | 16/23 层，南北西朝向 |
| 建成年代 | 2005 年商品房 |
| 起拍价 | 1406 万元 |
| 评估价 | 1815 万元 |
| 折扣率 | 77.5% |
| 保证金 | 140 万元 |
| 起拍单价 | 约 6.2 万元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026-05-17 10:00（一拍） |
区位交通：距 7 号线双井站约 464 米，步行约 6 分钟。
历史参考：同小区富力城 C 区 9 号楼 0103 室于 2026 年 5 月 12 日成交 860.6 万（起拍 803 万，4 人报名），成交折扣约 78%，与本套起拍折扣率接近，说明市场定价较贴合。5
风险标注：
- 🟡 总价门槛高，保证金 140 万，参拍资金门槛不低
- 🔴 法院公告未获取，产权风险待核实
世茂奥临花园 3 号楼 2 单元 3101 室（朝阳·奥林匹克公园）
6基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 朝阳区清林路 1 号院 |
| 建筑面积 | 172.76㎡，3 室 2 厅 |
| 楼层 | 27/27 层（顶层） |
| 朝向 | 南北朝向 |
| 建成年代 | 2007 年商品房 |
| 起拍价 | 813 万元 |
| 评估价 | 1035 万元 |
| 折扣率 | 78.6% |
| 保证金 | 162 万元 |
| 起拍单价 | 约 4.7 万元/㎡ |
| 物业费 | 4.48 元/㎡·月（长城物业） |
| 开拍时间 | 2026-05-18 10:00（一拍） |
风险标注：
- 🟡 顶层（27/27），需重点关注屋顶防水及隔热情况
- 🔴 法院公告未获取，产权风险待核实
★ 金色漫香林一期 16 号楼 1 单元 201 室（大兴·亦庄）近地铁 192 米
7基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 大兴区亦庄镇金色漫香林一期 |
| 建筑面积 | 140.77㎡，3 室 1 厅 |
| 起拍价 | 425 万元 |
| 评估价 | 565 万元 |
| 折扣率 | 75.2% |
| 起拍单价 | 约 3.0 万元/㎡ |
| 关注人数 | 58 人（本轮较高） |
| 开拍时间 | 2026-05-17 10:00（一拍） |
区位交通：距亦庄线肖村站约 192 米，步行约 3 分钟，通勤优势明显。58 人关注说明市场热度较高。
风险标注：
- 🟡 关注人数 58 人，报名竞争可能较激烈，最终成交价可能高于起拍价
- 🔴 法院公告未获取，产权风险待核实
珠江逸景 215 号楼 2 单元 1402 室（通州·马驹桥）本轮最低总价
8基础信息
| 字段 | 内容 |
|---|---|
| 地址 | 通州区景盛北一街 16 号 |
| 建筑面积 | 98.17㎡，2 室 2 厅 |
| 楼层 | 14/14 层（顶层） |
| 朝向 | 南北朝向 |
| 建成年代 | 2010 年商品房 |
| 起拍价 | 148 万元（本轮最低总价） |
| 评估价 | 185 万元 |
| 折扣率 | 80.0% |
| 保证金 | 14.7 万元 |
| 起拍单价 | 约 1.5 万元/㎡（本轮最低单价） |
| 开拍时间 | 2026-05-17 10:00（一拍） |
周边配套：南门 100 米有京客隆超市，东南 500 米有永辉超市；公交线路有 821 路、846 路、826 路、975 路。
历史参考：同小区珠江逸景 207 号楼 1 单元 402 室于 2026 年 3 月成交 155.8 万（起拍 146 万，5 人报名），说明该小区法拍房有一定参拍活跃度。8
风险标注：
- 🟡 顶层（14/14），需关注防水情况
- 🟡 马驹桥板块距市区较远，通勤依赖公交
- 🔴 法院公告未获取，产权风险待核实
其余今明两日房源速览
以下房源为「重点详解」未展开的其余 11 套，其中部分折扣率低于 80%但详情字段仅有轻量数据，不足以支撑完整评估，仅供参考。2
| 房源名称 | 行政区 | 面积 | 折扣率 | 起拍价 | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 华腾园 5 号楼 2005 室 | 朝阳·双井 | 117.52㎡ | 92.4% | 545 万 | 7 号线/14 号线九龙山站 600 米，保证金 55 万 |
| 盛芳茗苑 19 号楼 2 单元 902 室 | 大兴·黄村 | 139.99㎡ | 89.0% | 374 万 | 4 号线枣园站 428 米，顶层 |
| 鸿坤理想城派郡 18 号院 5 号楼 1202 室 | 大兴·西红门 | 91.98㎡ | 95.8% | 249 万 | 几乎平价起拍，溢价空间极低 |
| 三合北巷 7 号院 7 号楼 1 单元 1402 室 | 大兴·兴华大街 | 86.61㎡ | 84.4% | 190 万 | 4 号线黄村西大街站 876 米，55 人关注 |
| 清源佳园 7 号楼 1 单元 503 室 | 大兴·枣园 | 75.40㎡ | 83.2% | 158 万 | 4 号线清源路站 1302 米，55 人关注 |
| 天宫院小区 4 号楼 3 单元 1601 室 | 大兴·生物医药基地 | 88.37㎡ | 87.8% | 158 万 | 4 号线生物医药基地站 761 米 |
| 富源里 19 号楼 5 单元 103 室 | 大兴·亦庄 | 55.80㎡ | 83.1% | 162 万 | 亦庄线亦庄桥站 396 米，小户型 |
| 黄村西里 32 号楼 1 单元 502 室 | 大兴·黄村 | 63.88㎡ | 84.2% | 101 万 | 4 号线黄村西大街站 303 米，总价最低 |
| 彩虹新城 47 号楼 2 单元 1302 室 | 大兴·黄村 | 90.08㎡ | 72.2% | 195 万 | 4 号线枣园站 591 米，46 人关注 |
| 莱茵河畔 3 号楼 1 单元 302 室 | 大兴·亦庄 | 105.00㎡ | 76.3% | 305 万 | 亦庄线亦庄桥站 673 米 |
以上 10 套均仅采集标题和价格数据，详情页未抓取。产权和腾退情况均需自行核实。
京东平台：近期值得关注的标的
今日（5/17）24 小时窗口内，京东拍卖平台无新发布北京住宅拍卖公告。9 以下为京东已预告、即将开拍的标的，仅供关注排期。
| 房源名称 | 行政区 | 折扣率 | 起拍价 | 开拍时间 | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 海淀区悦秀路 99 号 6 层 2 单元 609 | 海淀 | 5.6 折（二拍） | 113.44 万 | 2026-05-28 | 评估价 202.5 万；海淀法院，京东独占；0 人已报名，481 人围观 |
| 房山区腾龙家园三区 12 号 4 层 4 单元 401 | 房山 | 5.6 折（二拍） | 87.43 万 | 2026-05-28 | 评估价 156.1 万；⚠️ 限购 |
| 昌平区沙顺路 68 号院 36 号楼 1 至 2 层 105 | 昌平 | 未披露 | 1067 万 | 2026-06-10 | 405.84㎡大户型；一拍；保证金 107 万；评估价未公布 |
关于京东折扣规律：京东平台一拍起拍价通常为评估价的 7 折，二拍（一拍流拍后）为评估价的 5.6 折。9 海淀法院的房源确认在京东平台独家上拍，不在阿里拍卖平台出现，检索时需注意平台分流。
顺义法院处置燕郊标的提示：顺义法院近期在京东挂出一套河北燕郊金桥嘉苑小区 9-2-1601（79.95㎡），变卖价 51 万，变卖期 2026 年 6 月 2 日至 8 月 1 日。该房源标的物位于河北省三河市，不适用北京购房资质规定，但存在现状占用、腾退时间不确定的风险，且产权登记地不在北京，过户流程须单独了解。10
参拍前必读
折扣率≠实际获利空间
折扣率（起拍价÷评估价）只是一个初步筛选指标，不代表实际获利空间：
- 法拍房成交价通常高于起拍价（如近期东城北竹杆胡同 4 号一套 68㎡，起拍 342 万，最终 6 人竞价到 444 万，成交折扣实为评估价的 72.7%）。11
- 折扣率高的房源往往存在对应的劣势条件（顶层、西北朝向、偏远位置、产权复杂等）。
本期数据的已知局限
本期所有阿里侧房源的法院公告原文均未获取，这意味着以下关键风险字段无法核实：产权纠纷/共有人异议、抵押查封状态、被执行人配合程度、物业费/水电费/税费历史欠缴情况、是否有人居住或存在租赁/居住权人、腾退难度。参拍前，请直接前往拍卖平台（阿里拍卖：sf.taobao.com；京东拍卖：paimai.jd.com）查阅各房源的法院公告和竞买须知全文，这是判断是否值得参拍的必要步骤。
参拍资质核心要点
- 北京限购：购买北京住宅类法拍房同样须符合北京市住宅限购政策；「限购」标注的房源（如本期腾龙家园）尤其需要提前确认自身购房资格
- 保证金缴纳：报名时须提前存入保证金，未中标者拍卖结束后退还；不同平台退款时间有差异
- 一拍/二拍/变卖的区别：一拍流拍后进入二拍（通常降价），二拍流拍后进入变卖；二拍起拍价通常为评估价的 5.6 折，是阶段性捡漏窗口，但也说明一拍时无人参与，需留意潜在隐患
数据来源：北京法拍房网（beijingfapaifang.cn，吉客安家旗下聚合站）、瀚海法拍网（fapai.cn）、京东拍卖公告页（paimai.jd.com），采集时间 2026-05-17。以上数据均来自第三方聚合站，以拍卖平台官方公告为准。
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