北京法拍房雷达 · 2026 年 6 月 2 日

总览速查

折扣率 = 起拍价 ÷ 评估价（或市场参考价），越低折扣越大。二拍流拍即降价进入变卖流程，风险随之增加。

重点房源详情

① 西城·航空胡同 40 号院 601 室 — 5.4 折，二拍

• 地址：北京市西城区航空胡同 40 号院 3 号楼 6 层 3 门 601
• 面积：157.6㎡，3 室 2 厅
• 起拍价：728 万元；评估参考价：1350 万元
• 起拍单价：约 46,193 元/㎡
• 保证金：100 万元；加价幅度：1 万元
• 开拍时间：2026 年 6 月 11 日 10:00 至 6 月 12 日 10:00
• 法院：执行案号（2026）京 0102 执恢 6 号，产权证号：京（2024）西不动产权第 0016951 号
• ⚠️ 风险：二拍阶段，意味着一拍已流拍。公告未披露腾空情况，须在参拍前向法院确认是否仍有居住人。西城新街口板块二手房市场流通性较好，但折扣幅度大，腾房周期存在不确定性。

② 昌平·定泗路 103 号 502 室 — 5.6 折，二拍

• 地址：北京市昌平区定泗路 103 号院四区 5 号楼 5 层 2 单元 502 室
• 面积：89.07㎡
• 起拍价：144 万元；评估价：257 万元
• 开拍时间：2026 年 6 月 3 日 10:00（明日开拍）
• ⚠️ 风险：二拍阶段，6 月 3 日即开拍，留给尽调的时间极短。昌平郊区地段流动性偏弱，腾房亦存在一定难度。

③ 海淀·景和园 10 号楼 301 室 — 6.5 折

• 地址：北京市海淀区景和园 10 号楼 6 单元 301 室
• 面积：80.74㎡，2 室 2 厅，南北通透
• 起拍价：288 万元；市场参考价：440 万元
• 开拍时间：2026 年 6 月 10 日 10:00
• 地铁：临近 16 号线西北旺站
• ⚠️ 风险：公告中未披露租约或居住情况，参拍前须核实房屋占用状态。

④ 西城·广安门内大街 202 号 2 号楼 305 室 — 7 折，带租约至 2028 年

• 地址：北京市西城区广安门内大街 202 号 2 号楼 3 层 305 室
• 面积：93.47㎡，住宅，28 层楼盘
• 起拍价：420 万元；参考价（评估价）：600 万元
• 保证金：80 万元；加价幅度：1 万元
• 开拍时间：2026 年 6 月 25 日 10:00 至 6 月 26 日 10:00（京东司法拍卖平台）
• ⚠️ 核心风险——带租约拍卖：
  • 租期：2023 年 9 月 1 日至2028 年 8 月 31 日，拍下即承继出租人权利义务
  • 月租：9166.7 元，2026 年 9 月起上涨 3%
  • 承租人已申请行使优先购买权，如优先购买权核查仍有效，买受人可能无法成交
  • 房屋未腾空，承租人使用中；已有物业欠费 6999.03 元需买受人承担
  • 供暖欠费不详，合同原件需线下至西城法院执行局查阅（右安门内半步桥街 52 号）

⑤ ⑥ 西城·太平街 6 号 E-723 / E-725 — 7 折，办公用途

• E-723：161.16㎡，起拍价 279.87 万，评估价 399.82 万，起拍单价约 17,300 元/㎡
  • 租约至 2027 年 8 月，租金已付至 2026 年 2 月，成交后租金归买受人
• E-725：224.2㎡，起拍价 385.86 万，评估价 551.24 万，起拍单价约 17,200 元/㎡
  • 租约至 2026 年 6 月 14 日，成交后即可自用或重新出租
• 开拍时间：2026 年 6 月 12 日 10:00（淘宝司法拍卖平台）
• 法院：北京市西城区人民法院，均为一拍
• ⚠️ 风险：
  • 规划用途为办公用房，住宅属性不符，不能按住宅落户或用公积金贷款；限购政策适用情况与纯住宅不同
  • 商办类二手流通性整体弱于住宅，西城核心区稍好但仍需评估退出通道
  • E-723 带稳定租约，实质买入后是「固定收益」资产，非自用首选

⑦ 朝阳·观唐中式宅院 5-211 — 7 折，豪宅段

• 地址：北京市朝阳区观唐东路 1 号院 5-211-1 至 2 层 5-211
• 面积：361.99㎡，独栋中式宅院
• 起拍价：1814 万元；市场参考价：2592 万元（较市价直降 778 万元）
• 起拍单价：50,118 元/㎡
• 保证金：360 万元；加价幅度：9 万元
• 开拍时间：2026 年 6 月 22 日 10:00 至 6 月 23 日 10:00
• ⚠️ 风险：高总价，保证金门槛高。观唐项目性质为别墅/联排，需核实具体土地性质（国有建设用地年限）、是否有共有产权人等产权附着情况；独栋型产品占用状态需线下核实。

参拍前必查清单

1. 居住权：2021 年《民法典》施行后，房屋可能存在已登记的居住权，居住权人在约定期限内不因产权变更而失去居住资格。法拍公告通常不主动披露，须自行向法院申请查档或在产权证附记栏核实。
2. 带租约：如本期广安门内大街 205 号案例，一旦承租人主张优先购买权，整个参拍流程可能面临重来风险；即便不主张，2028 年前无法自住。
3. 非正常死亡披露：最高法已明确，拍卖公告未披露重大事项（如凶宅/跳楼）的，买受人可申请撤销。但诉讼过程历时较长，尽量参拍前向法院查询原房主情况。
4. 税费结构：法拍房成交后的税费由买受人承担，商办类税费高于住宅，需在报价前精算过户成本（增值税、契税、印花税、个人所得税四项）。