本期房源总数
16套
最高折扣
约5.6折（二拍）
最低起拍价
65万（平谷）
核心城区（西城/海淀）
4套
最近开拍
6月5日 10:00
北京法拍房雷达｜首期：近期上新盘点（6月5日起开拍）
汇总截至2026年6月4日北京市近期上新法拍住宅房源，按折扣率排序：本期最高折扣约5.6折（均为二拍），含西城牛街3套7折稀缺房源，逐条标注产权/居住权/腾房主要风险，附参拍前必查清单。
本期汇总截至 2026 年 6 月 4 日，北京市近期上新、即将开拍的法拍住宅房源。按折扣率排序，优先推送评估价折扣较大的标的；同折扣率下，核心城区优先排列。每套附有主要风险标注，供参拍前自查。
购房资质提醒：参拍北京法拍房须满足北京市限购政策，无北京购房资格者竞得后将无法办理过户，保证金亦不退还。请在报名前向房管部门核实自身资质。
本期速查表
| 房源 | 区域 | 面积 | 起拍价 | 评估价 | 折扣率 | 开拍时间 | 重点风险 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 通州·北京新天地（朝阳路 7 号院 12 号楼 26 层 2601） | 朝阳-管庄 | 62.79㎡ | 145 万 | 258 万 | 约 5.6 折 | 6 月 7 日 10:00 | 二拍，价格低因多次流拍 |
| 石景山·体育场西街 20 号院 9 号楼 304 室 | 石景山 | 57.13㎡ | 143 万 | 255 万 | 约 5.6 折 | 6 月 5 日 10:00 | 二拍，需自行核实是否有抵押欠费 |
| 平谷·锦绣花园（太和东园 15 号楼 502） | 平谷城区 | 99.58㎡ | 65 万 | 116 万 | 约 5.6 折 | 6 月 5 日 10:00 | 二拍，远郊流动性较差 |
| 通州·八里桥南街 68 号 3 号楼 1603 | 通州-通州北苑 | 115.31㎡ | 189 万 | 337 万 | 约 5.6 折 | 6 月 8 日 10:00 | 二拍 |
| 通州·运乔嘉园（乔庄东区 34 号楼 615） | 通州-乔庄 | 123.1㎡ | 232 万 | 415 万 | 约 5.6 折 | 6 月 8 日 10:00 | 二拍 |
| 通州·天元小区（杨庄南里 43 号楼 6 层 261） | 通州-果园 | 64.33㎡ | 125 万 | 223 万 | 约 5.6 折 | 6 月 8 日 10:00 | 二拍 |
| 房山·北潞华家园（北潞华 7 号楼 301） | 房山-良乡 | 120.14㎡ | 139 万 | 248 万 | 约 5.6 折 | 6 月 5 日 10:00 | 二拍，良乡板块去化较慢 |
| 通州·BOBO 自由城（东果园 64 号楼 4-5 层 342） | 通州-武夷花园 | 192.89㎡ | 385 万 | 550 万 | 约 7 折 | 6 月 8 日 10:00 | 一拍，体量较大 |
| 房山·溪雅苑（长阳镇溪雅苑一区 14 号 1 层 101） | 房山-长阳 | 详见公告 | 338.7 万 | 537.5 万 | 约 6.3 折 | 6 月 15 日 10:00 | 二拍，1 层商业底商性质需核查 |
| 朝阳·北京新天地（高碑店路 181 号院 228 号楼） | 朝阳-燕莎 | 360.14㎡ | 1216 万 | 1737 万 | 约 7 折 | 6 月 6 日 10:00 | 一拍，面积大、总价高，-1 至 3 层含商业属性 |
| 海淀·复兴路甲 65 号楼 4 层 408 | 海淀-公主坟 | 57.5㎡ | 457 万 | 572 万 | 约 8 折 | 6 月 6 日 10:00 | 二拍，单价高 |
| 朝阳·幸福村中路 55 号楼 9 层 G9A | 朝阳 | 约 82㎡（推算） | 538.8 万 | 769.7 万 | 约 7 折 | 6 月 15 日 10:00 | 一拍 |
| 西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 305） | 西城-牛街 | 93.47㎡ | 420 万 | 600 万 | 约 7 折 | 6 月 25 日 10:00 | 详见风险区块 |
| 西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 2515） | 西城-牛街 | 64.92㎡ | 245 万 | 350 万 | 约 7 折 | 6 月 25 日 10:00 | 详见风险区块 |
| 西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 303） | 西城-牛街 | 62.92㎡ | 245 万 | 350 万 | 约 7 折 | 6 月 26 日 10:00 | 详见风险区块 |
| 通州·景盛南一街 28 号院 | 通州 | 71.12㎡ | 72 万 | 90 万 | 约 8 折 | 6 月 7 日 10:00 | 二拍 |
重点盘点
原文公告参考：以下为本期数据来源之一（西城区牛街 3 套）
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🔥 高折扣标的（约 5.6 折，二拍）
当期折扣最大的一批标的均属二次拍卖，首次拍卖未成交后整体降价约 30%上线。二拍折扣低背后往往有原因：可能存在腾房难、租赁权、产权疑点或流拍历史，需重点调查。
① 石景山·体育场西街 20 号院 9 号楼 304 室
- 起拍价：143 万，评估价：255 万，折扣约5.6 折，面积 57.13㎡
- 开拍时间：2026 年 6 月 5 日 10:00，平台：京东司法拍卖
- 区位：石景山核心区，近地铁多条线1
- 风险：二拍，建议参拍前走访现场核查房屋实际状态及是否有居住者；查询物业欠费和供暖欠费情况。
② 平谷·锦绣花园 502
- 起拍价：65 万，评估价：116 万，折扣约5.6 折，面积 99.58㎡
- 开拍时间：2026 年 6 月 5 日 10:001
- 风险：远郊区域，流动性较弱；购入后如需转售，去化周期可能较长。二拍，同样建议实地走访。
③ 通州·北京新天地（朝阳路 7 号院 12 号楼 2601）
- 起拍价：145 万，评估价：258 万，折扣约5.6 折，面积 62.79㎡
- 开拍时间：2026 年 6 月 7 日 10:001
- 区位：通州管庄，近朝阳
- 风险：二拍，多次流拍须额外核查是否有产权争议或租约。
🏙️ 核心城区标的
① 西城·似海怡家 3 套（6 月 25-26 日）
西城区牛街商圈，「似海怡家」小区（约 2000 年建成塔楼，二环内），此次集中上拍 3 套，均为7 折起拍。
| 户型 | 面积 | 起拍价 | 评估价 | 开拍时间 |
|---|---|---|---|---|
| 2 号楼 3 层 305 | 93.47㎡ | 420 万 | 600 万 | 6 月 25 日 10:00 |
| 2 号楼 21 层 2515 | 64.92㎡ | 245 万 | 350 万 | 6 月 25 日 10:00 |
| 2 号楼 3 层 303 | 62.92㎡ | 245 万 | 350 万 | 6 月 26 日 10:00 |
拍卖机构：北京市西城区人民法院2
⚠️ 重点风险核查：
- 居住权：2000 年前后建成的老小区法拍房居住权问题较常见，须通过产调确认房屋登记状态及是否有在册租约；
- 腾房：塔楼低层（3 层）多户法拍经验显示腾房难度因案情差异悬殊；
- 欠费：老楼物业费、供暖费历史欠费需向物业当面核实；
- 评估基准日期：须确认评估报告出具日期与当前市价差距，如评估时间已超 6 个月，参考价值相对有限。
② 海淀·复兴路甲 65 号楼 4 层 408（公主坟商圈）
- 起拍价：457 万，评估价：572 万，折扣约8 折，面积 57.5㎡
- 开拍时间：2026 年 6 月 6 日 10:00，二拍1
- 区位：海淀公主坟，核心地段，单价高
- 风险：二拍意味着评估价时点下市场认为价格偏高；需核查实际同区市价、物业配套和实际房况。
📌 房山·溪雅苑（二拍，长阳）
- 起拍价：338.7 万，评估价：537.5 万，折扣约6.3 折
- 开拍时间：2026 年 6 月 15 日 10:00，拍卖法院：北京市第二中级人民法院3
- 咨询电话：010-87553182（姜法官）
- 风险：标的为 1 层 1 单元 101，原公告明确为「暂不组织统一预展看样，有意者请自行前往标的物所在地周边走访」；1 层底商属性需重点核查是否为纯住宅性质；评估报告出具于 2025 年 12 月，时效需关注。
参拍前必查清单
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法拍房与普通二手房最大差异在于信息不对称，以下风险点是北京市法拍房最常见的坑，建议参拍前逐项确认：
- 限购资格：自然人须符合北京市购房限购政策（家庭套数、社保/个税年限等），竞得后无法过户保证金不退。法院均在公告中强调此点。
- 产权清洁度：通过不动产登记中心查询房屋是否存在多重抵押、查封或异议登记；部分法拍房因继承纠纷存在共有人未签字情况。
- 居住权 / 租约：中国法律规定居住权（《民法典》物权编）可对抗善意买受人；如原房主签署了有效租约且设立早于抵押，则「买卖不破租赁」规则可能适用。需向处置法院明确确认。
- 腾房交付：法拍房的交付责任原则上由执行法院负责，但实践中执行周期差异大，若原住户不配合，可能涉及强制执行流程，耗时数月。
- 欠费情况：物业费、水电费、供暖费、燃气费欠费依法由买受人承担，竞买前需自行向物业和相关单位核实欠费金额。
本期关注指数
| 标的 | 折扣 | 区位 | 综合关注指数 | 关键说明 |
|---|---|---|---|---|
| 石景山·体育场西街 304 | ★★★★★ | 二环外核心 | ⭐⭐⭐⭐ | 折扣高，城区位置好，值得重点核查后报名 |
| 西城·似海怡家 3 套 | ★★★☆ | 二环内牛街 | ⭐⭐⭐⭐ | 地段稀缺，7 折仍有吸引力，需重点核查居住权 |
| 通州·北京新天地 2601 | ★★★★★ | 通州管庄 | ⭐⭐⭐ | 折扣极高，但二拍须额外排查流拍原因 |
| 海淀·复兴路甲 65 号 | ★★★ | 公主坟核心 | ⭐⭐⭐ | 地段好，8 折相对保守，单价压力较大 |
| 通州·八里桥南街 1603 | ★★★★★ | 通州北苑 | ⭐⭐⭐ | 折扣最高档，通州板块流动性需关注 |
注：以上「关注指数」仅供参考，基于公开信息整理，不构成投资建议。法拍房存在固有不确定性，建议委托专业律师或法拍中介提前做尽职调查后再报名参拍。
数据来源：房天下北京法拍房列表、各法院拍卖公告（截至 2026 年 6 月 4 日）。下一期将持续更新新增房源与拍卖结果。
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