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法拍网 — 北京法拍房源实时列表
全市 209 套法拍房，含今日 20 套新挂牌房源的起拍价、评估价及拍卖时间，可按区域和价格筛选。
北京法拍房日报｜2026-05-26：今日 20 套新挂，最低 112 万，海淀高折扣引关注
2026-05-26 北京法拍房日报：今日 20 套新挂牌，折扣率 56%–93%，海淀紫竹院路双套捆绑折扣最低（55.9%），大兴亦庄 130 万起拍，丰台卢沟桥 112 万全市最低，附居住权 / 产权纠纷 / 历史欠款通用风险清单。
今日（2026-05-26）北京全市新挂牌法拍住宅多达 20 套，涵盖朝阳、丰台、通州、昌平、房山、大兴、海淀、西城、东城多区，价格区间从 112 万元（丰台卢沟桥北里）到 2499 万元（西城永定门内）。当前全市存量法拍房 209 套，56 套处于即将拍卖阶段，8 套正在竞拍中。1
北京法拍房整体折扣区间集中在评估价的 66%–87%。本期重点推送折扣率低于 70% 的高性价比房源，并逐条标注已知风险。
今日新挂全览（2026-05-26）
以下 20 条均为今日抓取自平台的真实挂牌数据，时间戳为挂牌时间。1
| 区域 | 房源地址（简） | 起拍价 | 市场价（评估价） | 折扣率 | 挂牌时间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 昌平 | 定泗路 118 号院 25 号—1 至 3 层 101 | 1157 万 | 1800 万 | 64.3% | 05-26 02:59 |
| 通州 | 芙蓉园 511 号楼 2 层 0202 | 320 万 | 450 万 | 71.1% | 05-26 02:51 |
| 丰台 | 西铁营中路 9 号院 8 号楼 1003 | 304 万 | 415 万 | 73.3% | 05-26 02:39 |
| 房山 | 长阳镇水碾屯西里 2 号楼 801 | 158 万 | 225 万 | 70.2% | 05-26 02:31 |
| 丰台 | 阅园五区 6 号楼 2102（高价盘） | 1460 万 | 1760 万 | 83.0% | 05-26 02:24 |
| 朝阳 | 朝阳北路 107 号院 27 号楼 1805 | 556 万 | 635 万 | 87.6% | 05-26 02:16 |
| 大兴 | 亦庄富源里 19 号楼 103 | 130 万 | 210 万 | 61.9% | 05-26 02:10 |
| 朝阳 | 西大望路 15 号 3 号楼 1106 | 243 万 | 270 万 | 90.0% | 05-26 02:02 |
| 朝阳 | 惠新西街 16 号 7 层 1-8-01 | 736 万 | 880 万 | 83.6% | 05-25 11:41 |
| 大兴 | 欣荣北大街 18 号院 5 号楼 1202 | 199 万 | 320 万 | 62.2% | 05-25 11:31 |
| 房山 | 长阳镇碧桂园 24 号楼 2-602 跃层 | 155 万 | 188 万 | 82.4% | 05-25 11:21 |
| 房山 | 苏庄东街 10 号院 1 号楼 3-403 | 192 万 | 220 万 | 87.3% | 05-25 11:13 |
| 房山 | 长阳镇大宁山庄二区 15 号楼 402 | 237 万 | 350 万 | 67.7% | 05-25 11:04 |
| 丰台 | 紫芳园五区（璞瑅公馆）3 号楼 | 1781 万 | 1900 万 | 93.7% | 05-25 10:56 |
| 朝阳 | 广渠路 28 号（珠江帝景）206 号楼 | 1225 万 | 1400 万 | 87.5% | 05-25 10:45 |
| 昌平 | 北七家镇名佳花园 27 号楼 452 号 | 149 万 | 200 万 | 74.5% | 05-25 10:35 |
| 丰台 | 马家堡 25 号楼 5 层 505 ⚠️ | 370 万 | 350 万 | 超评估价 | 05-25 10:26 |
| 海淀 | 紫竹院路 1 号院 2 号楼 2804＋2610 | 1498 万 | 2680 万 | 55.9% | 05-25 10:16 |
| 丰台 | 卢沟桥北里 2 号楼 4 层 19 号 | 112 万 | 190 万 | 59.0% | 05-25 10:05 |
| 西城 | 永定门内西大街 3 号院（耕天下） | 2499 万 | 2700 万 | 92.6% | 05-25 09:52 |
⚠️ 丰台马家堡 25 号楼：起拍价（370 万）高于评估价（350 万），属于异常情况，请参拍前核实评估依据及原因。
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重点推荐：折扣率低于 70% 房源
本期共 5 套折扣率低于 70%，其中 3 套绝对价格较低，1 套位于海淀优质地段，值得重点关注。
海淀紫竹院路｜折扣 55.9%
综合评分最高。紫竹院路 1 号院属于海淀中关村区域，地铁 6 号线（花园桥）和 4 号线（魏公村）覆盖，教育、医疗资源集中。两套房源（2804＋2610 室）捆绑出售，起拍价 1498 万，评估价 2680 万，理论折扣达 55.9%，在近期北京法拍市场中属于罕见低折扣，也意味着竞拍热度可能较高。
关注风险：
- 两套捆绑拍卖，总价门槛高
- 需核实是否涉及多个产权人
- 2610 室编号偏低层，采光和楼层溢价需到实地核查
大兴亦庄富源里｜折扣 61.9%
起拍价 130 万，评估价 210 万，位于大兴亦庄板块（北京经济技术开发区）。亦庄近年受益于大量央企和科技公司进驻，二手房流动性好于周边。103 室为低层，注意采光，实地踏勘建议重点确认。
关注风险：
- 低层房源可能涉及居住权未解除
- 亦庄板块限购政策执行较严，请在参拍前确认购房资格
丰台卢沟桥北里｜折扣 59.0%
全市最低绝对价，起拍价仅 112 万，评估价 190 万。卢沟桥北里位于丰台南部，近 10 号线纪家庙站，公积金贷款可覆盖大部分成本。但需注意此类低价法拍房常见瑕疵较多。
关注风险：
- 低价盘常见历史欠缴物业费、水电费（法院通知书往往不含此项目）
- 卢沟桥北里为老旧小区，产权类型需核实（注意是否为公房或房改房）
- 居住权和租约是否已解除，需在参拍前向法院索取调查报告
昌平定泗路｜折扣 64.3%
起拍价 1157 万，评估价 1800 万，位于昌平区，1 至 3 层为复式或商住混合（注意 101 门牌且分层），需核实用途登记（商业 vs 住宅）。昌平当前库存压力大，去化周期约 34 个月，二手流动性弱——这一点对于法拍购房的退出成本有影响。2
关注风险：
- 复式层号（1 至 3 层）可能涉及共有权人
- 昌平去化周期超 34 个月，变现周期长，买入前需评估持有成本
房山大宁山庄二区｜折扣 67.7%
起拍价 237 万，评估价 350 万，房山长阳板块，近 9 号线良乡大学城西站。价格合理，适合刚需参拍者。
关注风险：
- 长阳板块供应量较大，周边二手参考价需重新核实
- 法拍房不享有「三包」，入住前需完整勘查房屋状况
参拍通用风险清单
在北京参拍法拍房前，以下四类风险需逐项核查。3
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① 居住权：2021 年《民法典》实施后，法拍房中附设居住权的情形显著增加。居住权不随房屋转让消灭，买受人即便取得产权也无法实际使用房屋，直至居住权期限届满（可能长达数十年）。核查方式：向法院申请调取不动产登记全项证明，确认有无居住权登记。
② 产权纠纷 / 共有权人：部分标的涉及多个共有权人，优先购买权人在竞拍结束后可以同价格优先购得，导致竞得者落空。核查方式：参拍前查阅评估报告全文及法院公告，确认是否存在共有权。
③ 入住排号：北京有少量热门楼盘法拍房存在共有产权房或原业主排队轮候问题，竞得后可能遭遇「有产权无法住」的局面。尤其关注政策性住房或限价房标的。
④ 历史欠款：物业费、水电费、暖气费、停车费等历史欠缴，法院拍卖通常不负责清偿，需买受人自行承担或在参拍前与物业核实并协商。3
待拍精选（近期折扣约 70%，已挂牌等待拍卖）
以下为法拍网已公示起拍信息、折扣率约 70% 且拍卖时间已确认的房源，可提前报名。1
| 房源 | 面积 | 市场价 | 起拍价 | 折扣率 | 拍卖时间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 通州滨惠北一街 3 号院 1 号楼 20 层 | 150.98 ㎡ | 459 万 | 322 万 | 70.1% | 2025-06-09 10:00 |
| 西城车公庄大街 2 号 63.80 ㎡ | 63.80 ㎡ | 820 万 | 574 万 | 70.0% | 2025-06-10 10:00 |
| 东城香河园街 1 号 9 层 | 100.36 ㎡ | 1000 万 | 700 万 | 70.0% | 2025-06-10 10:00 |
西城车公庄与东城香河园两套均属于核心城区标的，二手市场流动性明显优于五环外，70% 折扣在同区段中较有吸引力，但竞拍热度相应也更高。建议提前进行实地踏勘、核查产权状态并预备超出起拍价 20%–30% 的竞价资金。
市场背景
2026 年一季度，全国法拍住宅成交率持续回升，但成交均价同比下降超过 10%——评估价大幅下调带动起拍价下行，并非折扣率实质改善。4
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北京方面，2026 年 1–4 月全市住宅用地楼面价同比下降超过 50%，部分昌平、通州板块二手房价格已较高点跌去 30%–40%。这使得法拍房的「折扣」参考意义需要格外审慎：评估价越低，起拍价与真实市值之间的安全垫越小。2
结论：当前北京法拍房的绝对价格已处于近年低位，但「评估价折扣」的参考价值有所下降，建议以周边近 3 个月真实成交价而非评估价作为底价锚定基准。
本期数据采集时间：2026-05-26 13:00 北京时间。法拍房参拍前请务必通过阿里司法拍卖、京东拍卖或法院官方公告核查最新产权及公告信息，本日报不构成投资建议。
围绕这条内容继续补充观点或上下文。