北京法拍房上新 | 本周14套新上架，西城航空胡同5.6折、丰台北大地三里383.6万起拍
2026年5月29日至6月2日北京市14套住宅类法拍房上新速览：最高折扣5.6折（西城区航空胡同40号院，二拍），丰台北大地三里103㎡评估价685万/起拍383.6万，房山长阳63折二拍本周末开拍。附限购、居住权、欠费三大参拍风险核查指南。
本期收录 2026 年 5 月 29 日至 6 月 2 日北京市新上架的 14 套住宅类法拍房，来源为法院官方公告（京东/淘宝司法拍卖平台）及法拍网、瀚海拍卖等聚合数据。其中 6 月 11–15 日即将开拍的房源有 6 套，最高折扣达到市场参考价的 5.6 折（西城区航空胡同，属二拍）。
特别提醒：北京自 2022 年起严格执行「竞买人须符合本市限购资格」规定，竞买前须向法院提交购房资格承诺，成交后再提交持续具备购房资格的证明；如经审核不符合，法院不出具成交裁定书，不办理过户。限购政策适用范围含商办类房产。
速查汇总（折扣率从低到高）
| 区域 | 房源 | 面积 | 市场参考价 | 起拍价 | 折扣 | 开拍时间 | 风险标注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 西城 | 航空胡同 40 号院 3 号楼 601 | 157.6㎡ | 1300 万 | 728 万 | 56% | 06-11 | 二拍；居住权待核查 |
| 房山 | 长阳溪雅苑一区 14 号 1 层 101 | 未注明 | 537.5 万 | 338.7 万 | 63% | 06-15 | 二拍；地处外环，流动性弱 |
| 朝阳 | 江南府 3 号楼 2502 | 82.9㎡ | 300 万 | 208 万 | 69% | 06-15 | 二拍；南向 2 室，产权待核 |
| 西城 | 宏汇园 8 号楼 602 | 68.4㎡ | 1095 万 | 840 万 | 77% | 07-09 | 西城核心区；高单价 |
| 丰台 | 北大地三里 16 号院 6 楼 501 | 103.6㎡ | 评估价 685 万 / 市场参考 495 万 | 384 万 | 78% | 06-15 | 二拍；评估价远低于市场价值得注意 |
| 密云 | 上营东区 18 号楼 602 | 未注明 | 295 万 | 214 万 | 73% | 待确认 | 外郊区；流动性差 |
| 朝阳 | 南湖西园 207 楼 103（季景沁园） | 未注明 | 650 万 | 512 万 | 79% | 06-01 已上架 | 望京板块；楼层低（1 层 3 门） |
| 朝阳 | 安华里四区 2 号楼东 110 | 67.3㎡ | 337 万 | 240 万 | 71% | 06-15 | 东西向；旧小区 |
| 通州 | 砖厂北里 121 楼 102 | 未注明 | 565 万 | 451 万 | 80% | 待确认 | 通州副中心；产权核查 |
| 通州 | 颐瑞东里 208 号楼 604 | 未注明 | 215 万 | 188 万 | 87% | 06-15 前后 | 低总价；小面积 |
| 朝阳 | 慧忠里 304 号楼 503 | 未注明 | 320 万 | 287.9 万 | 90% | 06-02 已上架 | 折扣小；近九成 |
| 大兴 | 乐园路 29 号院 12 号楼 1301 | 未注明 | 575 万 | 541 万 | 94% | 06-02 已上架 | 折扣极低，近乎市价 |
| 朝阳 | 青年路 1 号楼 601 | 未注明 | 230 万 | 217.9 万 | 95% | 06-02 已上架 | 接近市价；需确认标的情况 |
| 朝阳 | 清林东路 2 号院 1 号楼 2105 等 | 未注明 | 1300 万 | 1505 万 | 溢价 116% | 06-01 上架 | ⚠️ 起拍价高于市场参考价，慎参 |
「市场参考价」为各平台标注的评估参考价或市场价，非成交价；折扣率 = 起拍价 ÷ 市场参考价，数字越低代表折扣越深。
本周最值得关注的 5 套高折扣盘
以下为折扣率低于 75%、拍卖时间在 2026 年 6 月内的优先关注房源，点击来源链接可跳转对应法院公告或平台详情页。
| 序号 | 房源 | 折扣率 | 开拍时间 | 平台 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 西城·航空胡同 40 号院 601（157.6㎡） | 56% | 06-11 | 京东司法拍卖 |
| 2 | 房山·长阳溪雅苑 1 层 101 | 63% | 06-15 | 京东司法拍卖 |
| 3 | 朝阳·江南府 3 号楼 2502（82.9㎡） | 69% | 06-15 | 待确认 |
| 4 | 朝阳·安华里四区 2 号楼东 110（67.3㎡） | 71% | 06-15 | 京东司法拍卖 |
| 5 | 丰台·北大地三里 16 号院 501（103.6㎡） | 78%（评估价口径） | 06-15 | 京东司法拍卖 |
本周重点房源解析
西城区航空胡同 40 号院 601 — 5.6 折二拍
西城区，建面 157.6㎡，3 室 2 厅，市场参考价 1300 万，起拍价 728 万（4.6 万元/㎡），保证金 100 万，拍卖时间 2026 年 6 月 11 日 10:00 起，执行法院：北京市朝阳区人民法院，执行案号 (2026)京 0102 执恢 6 号，不动产权证号：京(2024)西不动产权第 0016951 号。2
这套是二拍，一拍已流拍，按规则二拍起拍价不得低于评估价的 50%（或经批准后不同比例），当前 728 万对应参考价 1300 万约 56 折。西城新街口板块，学区资源稀缺，如无居住权或租约障碍，折扣空间较可观。
主要风险：
- 公告未列明居住权及租赁情况，参拍前须向法院查询 (2026)京 0102 执恢 6 号案件最新状态，确认现住人是否已迁出
- 157.6㎡ 大户型在西城属相对稀缺，但总价超 728 万，资金门槛高
- 购房资格须符合北京限购，且全程持续核查
丰台区北大地三里 16 号院 6 楼 501 — 评估价 685 万，起拍 383.6 万
丰台区，建面 103.6㎡，3 室 2 厅，南北朝向，评估价（法院委托评估）685 万元，起拍价 383.6 万元，市场参考价约 495 万，保证金 76.72 万，增价幅度 19,180 元/次，拍卖时间 2026 年 6 月 15 日 10:00 至 6 月 16 日 10:00，京东司法拍卖平台，执行法院：北京市朝阳区人民法院。4
注意此套存在一个异常信号：法院委托评估价为 685 万，但平台市场参考价标注 495 万，两者相差约 190 万。通常评估价由法院指定机构按评估基准日价格出具，与实时市场价存在时间差，需竞买人自行核实现售价水平。
主要风险：
- 属二拍，一拍已流拍。流拍原因不明，竞拍前建议向法院查询是否存在居住权设定、现居住人腾房纠纷
- 欠缴物业费、水、电、供暖、燃气等由买受人自行承担，竞拍前建议向小区物业确认欠费金额
- 参考价差异较大，需在平台查看完整评估报告后再判断
房山区长阳溪雅苑一区 1 层 101 — 6.3 折二拍
房山区长阳镇，评估参考价 537.5 万元，起拍价 338.65 万元，保证金 67 万，增价幅度 1.6 万，拍卖时间 2026 年 6 月 15 日 10:00 至 6 月 16 日 10:00，京东平台，执行法院：北京市第二中级人民法院，评估报告：北京首佳(2025)估字第 FC20250102733 号（出具日期 2025 年 12 月 22 日）。5
1 层底层，长阳板块，折扣较深，但底层住宅采光和防潮问题需实地查看。
主要风险：
- 底层（1 层 1 单元 101），采光差、易渗水，实物现状须看样
- 评估报告出具时间为 2025 年 12 月，距今约半年，需核实房价变化
- 房山外郊区，流动性弱，短期出售退出成本高
- 二拍房源，建议向北京第二中级人民法院确认腾房情况，电话及文书见法院执行公告
本期未收录的疑似高折扣盘
以下 2 条数据来自聚合平台，尚未找到对应法院原始公告链接，仅供参考、需自行核实后再决定是否参拍：
- 西城区禄长街头：55.24㎡，市场价 385 万，起拍价 290 万（75%），06-30 开拍
- 西城区广安门内：62.92㎡，市场价 390 万，起拍价 245 万（63%）6
参拍前必读：北京法拍房四大风险
1. 限购资格
最高人民法院规定，受房产所在地限购政策约束的拍卖标的，竞买人须持续具备购房资格。法院在成交后出具裁定书前会审核购房资格，不符合者不出具裁定书、不办理过户。3
2. 居住权与租赁权
部分法拍房存在已设定的居住权（《民法典》第 366 条）或长期租约，过户后原住人依法可继续居住。参拍前须通过案件所在法院查询是否有居住权登记或有效租赁合同，不能仅凭公告判断。
3. 欠费由买受人承担
物业费、水电费、供暖费、燃气费等欠缴款项，法院不承担，由买受人依法自行处理。竞拍前建议主动联系小区物业核实欠费情况。
4. 排号竞买规则
在京东或淘宝平台参拍须提前缴纳保证金并完成身份核验；保证金在拍卖结束后自动解冻（未成交者），成交后抵扣尾款。拍卖延时功能：最后 5 分钟内如有新出价，拍卖自动延时 5 分钟，直至无新出价为止。
参拍入口
- 京东司法拍卖：sifa.jd.com（多数北京法院选用京东平台）
- 淘宝/阿里拍卖：paimai.taobao.com（部分北京法院选用阿里平台）
- 法拍网：fapaiwang.cn（第三方聚合，可按区域、折扣率筛选）
- 瀚海拍卖：beijingfapai.com（本地专业中介，附风险分析）
法院从未委托中介机构协助拍卖，网络司法拍卖不收取拍卖费用。凡以法院名义向竞买人收费的行为，均需提高警惕。
围绕这条内容继续补充观点或上下文。