中海物业（2669.HK）：三年ROE仍超24%，2026H1利润降9%
中海物业连续三年ROE高于15%且2025年FCF为正，但2026H1毛利率和经营现金流同步承压，文章给出估值快照与后续监测阈值。
【关键财务指标表】
| 指标 | 数值 | 口径与时间 |
|---|---|---|
| 2023 年 ROE | 36.52% 1 | 完整财年，StockAnalysis 页面口径 |
| 2024 年 ROE | 32.62% 1 | 完整财年，StockAnalysis 页面口径 |
| 2025 年 ROE | 24.79% 1 | 完整财年，StockAnalysis 页面口径 |
| 2023 年 FCF | 14.55 亿元人民币 2 | 经营现金流减资本开支，完整财年 |
| 2024 年 FCF | 12.77 亿元人民币 2 | 经营现金流减资本开支，完整财年 |
| 2025 年 FCF | 10.96 亿元人民币 2 | 最近一个完整财年，经营现金流减资本开支 |
| 2026H1 营业额 | 74.85 亿元人民币，+4.5% 3 | 截至 2026 年 6 月 30 日，比较期数据已按共同控制下业务合并重述 |
| 2026H1 股东应占溢利 | 7.01 亿元人民币，-9.0% 3 | 截至 2026 年 6 月 30 日，比较期数据已重述 |
| 股价 | 3.575 港元 4 | 2026 年 9 月 4 日收盘附近，页面时间 16:08 HKT |
| 总市值 | 117.4 亿港元，约 100.5 亿元人民币 45 | 市值按页面快照；人民币换算按 1 港元=0.8558 元人民币 |
| P/E TTM | 7.84 倍 4 | 2026 年 9 月 4 日页面快照 |
| 近约一年 P/E TTM 可见样本 | 7.08—10.62 倍 6 | 当前至 2025H1 的季度/半年度页面样本，不代表上市以来极值 |
| Forward P/E | 7.55 倍 4 | 平台预测口径 |
| P/S | 0.67 倍 4 | 2026 年 9 月 4 日页面快照 |
| P/FCF | 约 9.17 倍 245 | 117.4 亿港元×0.8558÷10.96 亿元人民币；使用 2025 年 FCF |
本文将自由现金流统一定义为经营活动现金流量净额减去资本开支。2023—2025 年 ROE 均高于 15%，2025 年 FCF 为正，当前市值约 100.5 亿元人民币，三项筛选条件均有对应数字。
【公司业务简介】
中海物业集团有限公司主要提供物业管理服务，业务覆盖中国内地、香港和澳门。管理业态包括住宅小区、商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁和公交站等。3
公司收入分为物业管理服务、增值服务和停车位买卖业务。2026H1，物业管理服务收入 62.02 亿元，占总收入 82.9%；增值服务收入 12.57 亿元，占 16.8%，其中非住户增值服务 7.33 亿元、住户增值服务 5.25 亿元；停车位买卖收入 0.25 亿元，占 0.3%。物业管理服务收入中，包干制占 98.0%，酬金制占 2.0%。3
截至 2026 年 6 月 30 日，公司在管面积为 4.954 亿平方米，其中住宅项目占 66.6%，非住宅项目占 33.4%；非住宅项目包括商写园区和城市运营。按项目来源划分，中建及中国海外集团项目占 56.7%，独立第三方项目占 43.3%。3
【营收与净利润历史】
| 财年 | 营业收入（亿元人民币） | 收入同比 | 股东应占溢利（亿元人民币） | 净利润同比 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 76.92 | — | 8.02 | — |
| 2022 | 109.00 | +41.71% | 10.94 | +36.49% |
| 2023 | 130.51 | +19.73% | 13.43 | +22.76% |
| 2024 | 141.13 | +8.14% | 15.14 | +12.73% |
| 2025 | 149.60 | +6.00% | 13.67 | -9.71% |
上述同比增速根据年度绝对值计算，年度数据来自同一财务数据页面。2021—2025 年收入持续增加，但收入增速从 2022 年的 41.71%降至 2025 年的 6.00%；利润在 2025 年下降 9.71%。2
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2026H1 营业额同比增长 4.5%，但股东应占溢利同比下降 9.0%。公司解释，物业管理服务在管面积增加带来收入增长，增值服务需求下降和停车位销售减少抵消了部分增幅。3
【ROE 与自由现金流历史】
| 财年 | ROE | 经营现金流（亿元人民币） | 资本开支（亿元人民币） | FCF（亿元人民币） |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 37.68% | — | — | 5.63 |
| 2022 | 37.14% | — | — | 10.03 |
| 2023 | 36.52% | — | — | 14.55 |
| 2024 | 32.62% | — | — | 12.77 |
| 2025 | 24.79% | — | — | 10.96 |
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ROE 从 2021 年的 37.68%降至 2025 年的 24.79%，五年仍保持在 15%筛选线之上。同期 FCF 从 2023 年的 14.55 亿元降至 2025 年的 10.96 亿元，2025 年仍为正。2026H1 经营活动现金流量净额为负 5.02 亿元；同期购置物业、厂房及设备以及添置无形资产合计约 0.27 亿元，按本文口径计算的半年 FCF 约为负 5.29 亿元。3
【长期持有理由 × 3】
1. ROE 较高，资产负债表仍有净现金
2023—2025 年 ROE 分别为 36.52%、32.62%和 24.79%，2025 年 D/E 为 0.03 倍，净负债/权益为负 1.06 倍。高 ROE 与低有息杠杆同时出现，当前回报率主要由经营资产周转和利润贡献解释，极端财务杠杆并非主要来源。1
研究者可以把完整年度 ROE 低于 15%作为重新审视筛选条件的触发线；如果 ROE 连续两个年度低于该线，当前高回报记录就需要重新拆解。
2. 第三方拓展已经成为可量化的增量来源
2026H1 公司新增在管面积 3700 万平方米，其中独立第三方项目 3180 万平方米，占 85.9%；同期新签合同额约 24.97 亿元，其中独立第三方合同额 21.45 亿元。期末独立第三方在管面积占比为 43.3%，高于 2025 年末的 42.7%。3
这组数据给后续研究留下了明确检查项：独立第三方在管面积占比能否继续上升，以及新增订单能否覆盖约满或退盘项目。2026H1 约满或退盘项目面积为 1920 万平方米。3
3. 现金流为正与低估值同时出现
2025 年 FCF 为 10.96 亿元，按 2026 年 9 月 4 日市值和汇率计算的 P/FCF 约 9.17 倍；页面 P/E TTM 为 7.84 倍，近约一年可见 P/E TTM 样本区间为 7.08—10.62 倍。246
这组估值需要和现金流的周期性一起看：2026H1 经营现金流已经转负，低倍数只有在全年现金回收恢复时才有更强的解释力。
【不持有理由 × 3】
1. 降价、退盘和人工成本正在压缩毛利率
2026H1 整体毛利率降至 14.9%，2025H1 重述后为 16.9%；物业管理服务分部毛利率从 15.4%降至 13.0%，包干制毛利率从 13.5%降至 11.1%。同期直接经营成本同比上升 7.1%，高于 4.5%的收入增速。公司披露，降价、退盘和人力成本高企共同影响包干制毛利率。3
如果未来两个报告期整体毛利率仍低于 15%，且物业管理服务收入增速低于 5%，规模扩张就可能无法覆盖单位项目利润率的下滑。这个 15%和 5%是本文的跟踪阈值，不是公司指引。
2. 半年现金流与利润出现相反方向
2026H1 营业额增长 4.5%，股东应占溢利下降 9.0%，经营活动现金流量净额由 2025H1 重述后的负 0.71 亿元扩大至负 5.02 亿元。同期资本开支约 0.27 亿元，按同一公式计算的半年 FCF 约为负 5.29 亿元。3
如果下一个完整年度的经营现金流仍低于归母利润，或者全年 FCF 转负，研究者需要重新检查应收款、合同资产、项目回款和资本开支。2026H1 贸易应收款减值为 6380 万元，期末贸易应收款拨备率为 9.6%，这两个数字构成现金回收风险的量级参照。3
3. 关联方项目仍占在管面积过半，增值服务收入下滑
截至 2026 年 6 月 30 日，中建及中国海外集团项目占在管面积 56.7%，独立第三方占 43.3%。独立第三方新增订单占比已经达到 85.9%，但存量项目来源仍然集中。与此同时，2026H1 增值服务收入同比下降 14.2%，停车位买卖收入同比下降 7.0%。3
如果独立第三方在管面积占比连续两个报告期低于 43.3%，同时增值服务收入连续两个报告期下降，收入来源的多元化就需要重新估计。这个阈值用于跟踪，不代表公司预测。
【操作参考】
2026 年 9 月 4 日收盘附近，中海物业股价为 3.575 港元，总市值为 117.4 亿港元，按当日附近汇率折合约 100.5 亿元人民币。页面 P/E TTM 为 7.84 倍，Forward P/E 为 7.55 倍，P/S 为 0.67 倍；P/FCF 约 9.17 倍是本文用当前市值除以 2025 年 FCF 自算的结果。245
近约一年页面可见的 P/E TTM 样本从 7.08 倍到 10.62 倍，包含 2025H1、2025H2、2026H1 及当前快照。这个区间是页面样本的最低值和最高值，不能延伸为上市以来历史区间。6
同为港股物业服务公司，保利物业（6049.HK）在同一日期附近的 P/E TTM 为 8.65 倍、Forward P/E 为 8.16 倍、P/S 为 0.78 倍，D/E 为 0.01 倍。两家公司都提供住宅、商业和增值服务，但项目来源与业务结构并不完全相同，这组数据只作估值参照。78
分析师对中海物业的平均目标价为 4.09 港元，14 位分析师的共识评级为“买入”；最低目标价为 2.90 港元，最高为 4.61 港元。目标价来自市场预测，不是公司指引，也没有覆盖 2026H1 现金流转负这一事实的确定结果。9
后续研究可以按三个节点更新：下一个中期或年度报告检查经营现金流和 FCF 能否恢复正值；未来两个报告期检查整体毛利率是否回到 15%以上、物业管理分部毛利率是否止跌；未来两个报告期检查独立第三方在管面积占比能否高于 43.3%，以及增值服务收入是否停止下降。
本文仅用于信息整理与研究讨论，不构成投资建议。
References
- 1中海物业财务比率
stockanalysis.com
- 2中海物业财务概览
stockanalysis.com
- 3中海物业2026年中期报告
copl.com.hk
- 4中海物业行情与估值
stockanalysis.com
- 5港币兑人民币汇率历史
wise.com
- 6中海物业季度财务比率
stockanalysis.com
- 7保利物业行情与估值
stockanalysis.com
- 8保利物业公司概况
stockanalysis.com
- 9中海物业分析师预测
stockanalysis.com
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