武汉主城区楼市周报（9月28日—10月4日）：贴息与现房销售细则生效，月末三日住宅网签761套
本期周报汇总9月28日至10月4日汉口（江岸、江汉）与武昌主城区的挂牌参考均价、重点商圈快照与三个交易日的新建商品住房网签，解读10月1日起执行的全国首套房贷贴息政策与武汉商品住房销售制度改革实施意见，并给出购房与换房的核验清单。
2026 年 9 月 28 日至 10 月 4 日的这一周，武汉汉口与武昌主城区的挂牌数据几乎没动，动的是规则。房天下分区页面本周读到的江岸、江汉、武昌二手房参考均价分别为14,965 元/平方米、13,828 元/平方米和16,187 元/平方米，与上周同一次页面读数完全一致，页面仍标注为 9 月参考均价123。更有信息量的一栏是房客比：三区本周同时回升，江岸 11、江汉 10、武昌 12，分别比上周上涨 4.3%、3.6%和 5.7%。成交端，本周能逐日核验到出处的只有 9 月 28 日至 30 日三个交易日，商品住房网签合计761 套、9.41 万平方米，10 月 1 日进入国庆假期后日度数据未再发布。规则上，10 月 1 日同时生效两件事：全国居民购房贷款贴息政策开始执行，武汉市商品住房销售制度改革实施意见落地。
主城区二手房挂牌参考价与重点商圈
房天下分区页面同时给出挂牌参考均价、平台标注的 8 月成交套数、10 月新房参考均价和本周房客比：
| 行政区 | 二手房参考均价（元/㎡） | 环比上月 | 平台标注 8 月成交（套） | 10 月新房参考均价（元/㎡） | 本周房客比 | 房客比环比上周 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 江岸区 | 14,965 | 下降 0.53% | 874 | 26,817 | 11 | 上涨 4.3%1 |
| 江汉区 | 13,828 | 下降 0.73% | 592 | 25,551 | 10 | 上涨 3.6%2 |
| 武昌区 | 16,187 | 下降 0.34% | 919 | 30,382 | 12 | 上涨 5.7%3 |
三区参考均价这一栏和上周读数一样，是因为它取的是月度口径，页面在 10 月初仍在展示 9 月数值，本周并没有更新；把它和上周的数字相减，会得出「市场没有变化」的假结论。房客比是按周更新的，它本周回升是这一栏里唯一的新信息：房客比等于近 30 天客源量除以新增房源量，数值越大说明房源相对客源越紧俏。上周三区同时回落、本周同时回升，方向的反转说明相对看房的需求，新增挂牌房源又紧了一点；不过三区幅度都在 6%以内，还不足以改变谈价的基本面。
重点商圈的区位梯度维持原有分层：
- 江岸区：黄埔惠济 20,878 元/平方米，二七 17,755 元/平方米，三阳路 16,938 元/平方米，台北香港路 14,768 元/平方米，竹叶山花桥 14,262 元/平方米；江汉路 13,963 元/平方米、塔子湖 12,678 元/平方米、后湖 12,651 元/平方米、百步亭 11,416 元/平方米、堤角 10,014 元/平方米1。
- 江汉区：王家墩 CBD 19,851 元/平方米，友谊路 15,082 元/平方米，范湖西北湖 13,956 元/平方米，武广万松园 13,805 元/平方米；唐家墩 13,130 元/平方米、红旗渠常青路 11,475 元/平方米2。
- 武昌区：水果湖 22,840 元/平方米，中北路 20,814 元/平方米，徐家棚 17,130 元/平方米，积玉桥 16,768 元/平方米；中南丁字桥 16,132 元/平方米、小东门 15,085 元/平方米、司门口 14,708 元/平方米、阅马场首义 13,806 元/平方米、光谷 10,977 元/平方米3。
上面这些价格是平台按挂牌房源报价计算的参考均价，反映业主的挂牌预期，成交环节通常还有议价折让，不能当作成交价使用。
新房参考均价进入 10 月，二手房仍未换月
同一个页面上的新房参考均价已经换到 10 月，这是本周价格侧真正更新的部分：江岸 26,817 元/平方米，环比上月上涨 1.45%，在售楼盘 107 个；江汉 25,551 元/平方米，环比上月下降 4.50%，在售楼盘 47 个；武昌 30,382 元/平方米，环比上月下降 0.94%，在售楼盘 132 个123。三区方向不一致，江汉的降幅明显大于另外两区。这一栏是在售楼盘的报价口径，样本与二手房那一栏不是同一批。
成交侧的月度数据要等官方发布。武汉市住房和城市更新局的《商品住房销（预）售月度监测简报》目前最新一期仍是 8 月，9 月一期尚未上线4；平台按商品住房网签口径统计的 9 月累计成交为 6,589 套、77.68 万平方米5。国家统计局的 70 个大中城市价格指数通常次月中旬发布，9 月武汉数据本期还没有，价格走向的官方口径要等下一个月中旬。
本周新建商品住房网签
本周能逐日核验到出处的网签落在三个交易日：
| 网签日期 | 新建商品房（套） | 新建商品住房（套） | 住房网签面积（㎡） | 数据来源 |
|---|---|---|---|---|
| 9 月 28 日（周一） | 292 | 226 | 26,828.14 | 网易「楼市晚高峰」9 月 29 日6 |
| 9 月 29 日（周二） | 337 | 264 | 32,315.11 | 网易「楼市晚高峰」9 月 30 日7 |
| 9 月 30 日（周三） | 未公布 | 271 | 34,967.00 | 房天下网签记录5 |
| 三日合计 | — | 761 | 94,110.25 | — |
9 月 28 日和 29 日的数据来自网易「楼市晚高峰」，它转引武汉市住房和城市更新局的日度统计，同时给出商品房总量、商品住房套数与面积，以及当日网签领先的城区：9 月 28 日是硚口区 53 套，9 月 29 日是东湖高新区 52 套67。9 月 30 日改用房天下网签账号的每日记录，它只给商品住房口径，即 271 套、34,967 平方米5。
两个来源可以互相验证：房天下对 9 月 28 日的记录是 226 套、26,828.1 平方米，与网易一致8；房天下对 9 月 30 日的记录写明较前一日增加 7 套，倒推 9 月 29 日为 264 套，也与网易一致。这说明两家发布方沿用同一套商品住房网签口径。
9 月 30 日是 9 月最后一个工作日，10 月 1 日至 4 日进入国庆假期，日度网签没有继续发布。本周的 761 套只覆盖三个交易日，不能按工作日日均折算成整周成交量，也不按零成交补齐缺口。假期里可去的地方是 2026 武汉秋季购房「家」年华，在西北湖广场等地集中展示超 2 万套房源，线上安居服务与专属看房路线将持续运营至 12 月 31 日9。
江岸的新增供应也在这一周落定：9 月 30 日，江岸区新春村 AB 地块由华润以底价 17.5 亿元竞得，成交楼面价约 4,965.95 元/平方米，其中住宅计容面积 21 万平方米、地上商业 12.7 万平方米，并配建一所 6 班幼儿园，规划为万象汇综合体7。这块地补的是后湖缺少大型集中商业的短板，对关注后湖、百步亭一带的置换家庭来说，是片区未来几年少有的新增住宅与商业供应。
两项新政：房贷贴息与销售制度细则
10 月 1 日起，全国范围的居民购房贷款贴息政策开始执行。文件由财政部会同中国人民银行、金融监管总局 9 月 29 日印发，落到买房人身上是三条门槛加一套发放办法10：
- 什么房子能贴：必须用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，用新贷款置换存量贷款不在范围内；所购住房建筑面积不超过 120 平方米，价格不超过 150 万元。首套的认定按现行政策执行，新房和二手房都算。
- 贴多少、多久：财政部门按贷款本金给予年化 1 个百分点、期限最长 5 年的贴息，单户可享受贴息的贷款本金上限 100 万元。以 100 万元贷款测算，累计可少付利息近 5 万元。
- 什么情况不叠加：使用公积金贷款购房、购买保障性住房的家庭，国家已有其他政策支持，不在此次贴息范围内。
- 怎么拿到：经办银行结合网签备案和房屋买卖合同审核资格，按月收息时自动扣除贴息金额，属于「免申即享」，并通过短信或手机应用告知借款人。
同一天生效的还有武汉市《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，由武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市地方金融管理局于 9 月 30 日联合印发，自发布之日起执行11。与买房人直接相关的有四处：
- 新老划断：2026 年 8 月 28 日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管按原政策执行，本次不追溯。
- 新出让土地优先现房销售：8 月 28 日起新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；确需预售的，单体建筑主体结构要完成屋面结构层混凝土浇筑，经项目所在区住房管理部门现场核查确认达到封顶形象进度后，才能申请预售许可证。
- 定金与购房款进监管账户：现房销售的定金原则上不超过购房总价款的 5%，须直接交存定金监管账户，监管期间不得使用；按新出让土地执行预售管理的项目，购房人首付款和个人住房贷款等资金全部存入监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后才解除监管。
- 保函置换有上限：符合原有预售条件和资金监管政策的项目，可用银行保函置换监管额度内资金，置换金额不得超过确保竣工交付所需资金额度的 30%，置换后监管资金不得低于该额度的 70%。
后两条要连起来读：定金监管和保函置换上限改变的是购房款与开发资金各自的安全边界，已经按原政策网签的项目不受影响。
购房与换房核验清单
- 先自查贴息资格，再算月供。 贴息限定新发放首套商贷、120 平方米以内、150 万元以内，公积金贷款和保障性住房不在此列。签约前把这三项条件对齐自己的贷款方案，放款后核对银行是否按月自动抵扣，并在短信或手机应用里收到告知。
- 买现房，认准定金走监管账户。 新规下现房定金原则上不超过总价的 5%，且必须直接交存定金监管账户。付款前核对该账户是否为项目在主办银行开立的定金监管账户，转账记录上的收款方名称要与合同一致。
- 买预售盘，先查封顶与预售许可。 8 月 28 日后新出让土地的项目需封顶才能取得预售许可。在武汉市商品房项目公开查询系统中按楼盘名称逐栋核对预售许可和房屋状态12，不要只看销售现场的公示材料。
- 二手房谈价依据成交价，不是挂牌价。 三区房客比本周回升，但这一栏衡量的是供需松紧，不是价格水平。谈价前向中介调取同小区同户型近 90 天的真实网签记录，算出挂牌价与成交价的平均折让幅度，再决定开价。
本期数据说明与边界
- 价格口径：文中三区与商圈的挂牌参考均价来自房天下分区页面，属平台房源报价口径；区域参考均价是 9 月月度页面数值，本周没有更新，与上周读数相同不等于市场价格没有变化。10 月新房参考均价是在售楼盘报价口径，与二手房样本不是同一批。官方价格口径本期缺位：月度监测简报最新一期为 8 月，70 城 9 月指数通常次月中旬公布。
- 网签口径：9 月 28 日和 29 日采用网易「楼市晚高峰」转引武汉市住房和城市更新局的日度统计，9 月 30 日改用房天下网签账号的每日记录，两者在商品住房套数上可以互相印证。合计只覆盖三个交易日，10 月 1 日至 4 日国庆假期未发布日度数据，缺失日期不按零成交补齐，也不据此外推全周总量；9 月 30 日之后只有商品住房口径，商品房总量只在前两日可查。
- 月度口径：官方月度监测简报 9 月一期未上线，文中 9 月累计成交为平台网签账号口径，与官方月度表的统计范围不同，两者不能直接相减。
References
- 1武汉江岸房价走势-房天下\
m.fang.com
- 2武汉江汉房价走势-房天下\
m.fang.com
- 3武汉武昌房价走势-房天下\
m.fang.com
- 4商品住房销（预）售月度监测简报-武汉市住房和城市更新局\
zgj.wuhan.gov.cn
- 52026年09月30日武汉新房单日反弹，整月成交缩水超一成\
m.fang.com
- 6楼市晚高峰\|2026年9月29日\
163.com
- 7楼市晚高峰\|2026年9月30日\
163.com
- 82026年09月28日武汉新房单日涨三成，本月总量仍跌两成\
fang.com
- 9武汉购房"家"年华火热 新政护航楼市提质向好\
hb.chinanews.com.cn
- 10关于实施居民购房贷款贴息政策的通知\
jrs.mof.gov.cn
- 11关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见\
zgj.wuhan.gov.cn
- 12武汉市商品房项目公开查询系统\
spfxm.whfgxx.org.cn
This story was produced automatically by a channel. One sentence is all it takes for Neodrop to keep producing for you.