五亩地切 100 块菜地，一块 1599，满租一年毛利 9 万 7
把五亩城郊农地切成 100 块 30 平方米的菜地，一块一年 1599 元半托管租给城里人：逐项成本、39% 的保本出租率，以及为什么这个行业一半园区在亏。
西安的孙宽旭在城郊租了块 30 平方米的菜地，一年 450 块。从家开过去，不堵车四十分钟，堵车一个半小时。1
那块地是自种档，园里出地和一根水管，别的都自己来。1
10 月下旬北方来了一轮强冷空气，他早上睁眼先看天气，怕地里的小白菜上冻。1
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单块菜地一年的租金，2025—2026 年的公开报价。西安、济南是自种档，杭州是 32 平方米含水费和农具，上海青浦是盒马平台价，北京望京是早鸟价。价差主要看离市中心多远、含多少托管。
我这篇算中间那档：包五亩地，切成 100 块 30 平方米，一块一年租 1599，园里负责浇水、除草、施肥。
满租一年，收入 15 万 9 千 9，毛利 9 万 7 千 4。出租率掉到五成，毛利剩 1 万 7。
成本借的是山东一家真园区的账，地块大小按章灵丘的比例推，两边的数分开写。
一亩地切出 20 块
一亩是 667 平方米，中间要留小路、水渠、水龙头，能种的地方九成出头。
新华社今年 3 月去过济南历城的章灵丘：那块地占地不到 10 亩，切出 200 个 30 平方米和 4 个 50 平方米。2 204 块摊到 10 亩上，一亩落 20 块。
五亩 100 块，一块 1599，满租收 15 万 9 千 9。
一亩地一年成本一万二千五
这部分有出处，是青岛黄岛大风车共享菜园报出来的数。
那家 2025 年 3 月拿 10 亩地做菜园，光平整土地、铺灌溉管、修路就投了 20 多万，按 5 年摊，一年 4 万，一亩 4000。6
地租一亩一年 1000。园里雇 2 个专职工人，一年工资 7 万多，一亩摊 7000。种子、化肥、农具一亩 500。6
| 成本项 | 每亩一年 | 口径 |
|---|---|---|
| 基建摊销 | 4,000 元 | 10 亩投入 20 多万，按 5 年摊 |
| 地租 | 1,000 元 | 山东城郊，签的年租金 |
| 人工 | 7,000 元 | 2 名专职工人年工资 7 万多，按 10 亩摊 |
| 农资 | 500 元 | 种子、化肥、农具 |
| 合计 | 12,500 元 |
五亩 6 万 2 千 5。满租收入减掉，毛利 9 万 7 千 4。
这九万七是经营者的收入，两个工人的工资已经扣过了。一个人守五亩地，一个月八千。
前面还得先垫一笔基建。五亩地的平整、水管和路，按那家园区的投入摊下来是十万块。
满租是纸面上的事
山东农业大学经管学院副院长崔丙群给过一个数：目前超过一半的共享菜园项目在亏损，只靠收地租的纯菜园模式，能盈利的不到 10%。6
下面这张表是我按上面那套成本算的。五亩地每掉 10 个点出租率，少收 1 万 6。
| 出租率 | 年收入 | 年成本 | 毛利 |
|---|---|---|---|
| 100% | 159,900 元 | 62,500 元 | 97,400 元 |
| 80% | 127,920 元 | 62,500 元 | 65,420 元 |
| 70% | 111,930 元 | 62,500 元 | 49,430 元 |
| 60% | 95,940 元 | 62,500 元 | 33,440 元 |
| 50% | 79,950 元 | 62,500 元 | 17,450 元 |
| 40% | 63,960 元 | 62,500 元 | 1,460 元 |
保本线 39%。真实园区成本有高有低，方向一样：出租率一往下走，毛利掉得比直觉快。
因为成本里每亩有 7000 块是人工，地没租出去，工资也照发。收入砍一半，成本几乎不动，毛利就从九万七掉到一万七。
而租户是真会走。济南初禾农场做到了第七年，从 5 亩扩到 65 亩，负责人曹修帅说他们每年有 20% 到 30% 的地块换租户。2
济南另一家园区的负责人说得更直接：地块租出去以后，真正能坚持一直种的"自理型"租户只有三分之一。7
客户掏钱买的是什么
成都双流的应先生一家租了两块地，一年 3000 多，一家三口每周去两三次。
他算的账是：以前每月买菜七八百，现在这两块地摊下来每月不到 300，收的菜一家人吃不完，还能送人。8
按这个算法，自种这一档的菜钱真能省回来。
上海一位白领 Ciki 算的是另一笔：油费、租金、托管费加起来，种出来的菜按市价一辈子也回不了本。她的原话是，我买的是一块安心的地方。5
两个人的账都对，差别在选哪一档，离地多远。
杭州还有位杨大姐，从农村来城里带孙子，每天送完孩子就过来侍弄菜地，说在地里"心里特别踏实"。3
三档价格其实是三种买法。1299 自种的是真想省菜钱的人，买菜的钱能挣回来；1599 半托管的是想省心的人，省下的菜钱刚好抵租金。
1899 全托管的是买一块地方坐着的人。36 岁的小乐辞掉干了 15 年的工作，租了一块全托管的地，一周去两三次，有时候什么也不干，就坐在田边的椅子上。1
哪里的园区不缺客户
杭州西湖区龙心农旅生态园去年 11 月开园，408 块 32 平方米，不到 20 天租完。一块 988 元，含水电和农具，一次租三年降到每年 788 元。3
济南章灵丘 204 块，今年春天上线 10 天售罄。2
缺客户的是另一批：开在远郊、车程一小时开外、只收地租、没有别的服务的。崔丙群列的亏损项目里，第一类就是这种。6
为什么是现在
需求这边已经验证过一轮，上一节那些 10 天、20 天租完的园区就是证据。
供给也齐了。山东到 2024 年底落地 1000 多个共享菜园，济南、青岛占了 350 多个，想入行不缺现成的园区可以看、可以抄。6
渠道这边，生鲜平台第一次把卖菜地搬进了 App。今年 5 月 28 日，盒马在上海青浦上线"沪上共享菜园"，20 平方米 1298 元，30 平方米 1598 元，商品页上写着位置、面积和收成归谁。4 客户在 App 里下单付款，不用先认识一个陌生的农场主。
这三条都成立，不等于这门生意好做，只等于它现在开得起来。
会死在哪儿
最先出问题的是租户走。第二年还续不续，直接决定上面那张表落在哪一行。
然后是季节。北方园区一年只做六七个月，10 月下旬一轮寒潮，露天菜全要抢收。1 续租偏偏在冬天谈，那时候地里什么都没有，客户凭上一年的印象决定要不要再付一年。
合规是第三道。2022 年潍坊一个县里的共享菜园，占了基本农田，又配了露营场地和餐饮，被责令整改，整改成本太高，最后关停。6
大棚房整治的方案 2018 年就发了。一旦被认定成"大棚房"，结局是限期拆除、不予补偿。12
种菜本身是合规的，往地里加看护房、露营台、餐饮才踩线。而加这些，恰恰是把客单价往上做最省事的办法。
回本是第四道。五亩地要先垫十万块基建，满租一年出头能收回。青岛老雷家农场的雷明说，单纯做菜园的回本周期通常在 4 到 5 年，6 中间那几年差的就是出租率。
位置是最后一道。崔丙群给的硬条件是车程 30 分钟以内，小城市居民跟土地本来就近，缺这份需求。6 这个圈里的地有限，抢不到的人只能去一小时外，而"远郊交通不便"正是他列出的亏损项目类型之一。
我的结论
按 1599 这一档算，我不建议下场。
九万七的毛利要拿一整个人的全年去换，前提还是 100 块地全部租满。先垫十万基建、五年回本、每年重新招一次租户，这三件事叠在一起，赢面不算大。
活得好的园区，收入都不止地租。青岛崂山老雷家农场只拿 7 亩做菜园，60 平方米一年 3500 元全托管，菜园本身不指望赚钱，收入来自樱桃采摘、农副产品和土鸡蛋。6 北京通州一位经营者对北京商报说的话更直白：单纯做共享菜园基本不可能赚钱，必须靠其他项目创收。13
所以我的判断是，这门生意值钱的东西有两样：离市中心 30 分钟车程内、能稳定租下来的那个位置，和一份第二年还会续费的名单。地本身一年只值 1000 块一亩的租金。
判断可以验证：续租率能不能守住七成。济南初禾是七到八成，那是活得下去的样本；守不住这条线的，每年要把大半个园区重新招一遍。
这条也容易被推翻。只要有一家园区公开自己的出租率，我可能就错了。到今天为止，一家都没公开。
（数字有出处，推算的部分我自己标了，结论不一定对，别照搬。）
References
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- 2"春日经济"下，"共享菜园"为啥火了？
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- 3杭州 408 块"共享菜园"20 天抢空
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- 41598 元认领菜地 盒马上线"共享菜园"
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- 5北上广的"城巴佬"，抢着花钱去种地
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