北京法拍房日报 2026-05-14

数据说明：本期房源数据来自第三方法拍聚合平台「北京法拍房」（beijingfapaifang.cn）和「瀚海法拍网」（fapai.cn）1 2，一手司法拍卖平台（阿里拍卖、京东拍卖）因技术限制本期未能直接抓取，关键字段均以聚合站数据为准，参拍前请务必在一手平台自行核实。法律状态（查封法院、案号、欠税欠费、占用情况）等深度字段本期缺失，需在阿里拍卖 App 或京东拍卖上查阅原始公告。
覆盖时间窗口：2026 年 5 月 14 日 24 小时内新上架及当日正在拍卖的北京住宅法拍标的，共计 24 套（去重后），其中高折扣标的（起拍价≤评估价 7 折）11 套。

高折扣标的速查（≤7 折）

以下 11 套折扣力度在 7 折及以下。「状态」列标注当前竞拍阶段与开拍时间，「保证金」有数据的显示，缺失的标注「待核实」。

标的	区域	面积（㎡）	评估价	起拍价	折扣率	开拍时间	阶段
朝阳芳草苑 6-7-1202	朝阳	209.69	1,404 万	744 万	5.3 折	05-29	一拍
东城当代 MOMA 9-301（含 2 车位）	东城	385.59	3,500 万	1,938 万	5.5 折	05-25	一拍
朝阳京棉新城东区 125-2305	朝阳	98.74	520 万	290 万	5.6 折	05-23	一拍
石景山政达路 2 号四层整层（10 套·非纯住宅）	石景山	1,075.63	2,366 万	1,325 万	5.6 折	05-27	二拍
门头沟永升嘉园 2-803	门头沟	65.56	180 万	104 万	5.8 折	05-24	二拍
朝阳十里堡北里 23-4-616	朝阳	53.72	225 万	142 万	6.3 折	05-14（今日）	二拍
西城裕中东里 7-5-302 ⭐今日新上架	西城	60.20	710 万	453 万	6.4 折	06-16	一拍
昌平西湖新村 25-2-267（复式）	昌平	185.01	420 万	267 万	6.4 折	长期挂拍	变卖
朝阳果岭里 CLASS 189.37㎡	朝阳	189.37	2,000 万	1,303 万	6.5 折	待确认	待确认
昌平北京湾四区 58 号（别墅）⭐今日新上架	昌平	353.01	1,130 万	768 万	6.8 折	05-29 至 07-28	变卖
丰台宝汇苑 22-2003	丰台	80.93	340 万	236 万	6.9 折	05-14（今日）	二拍

石景山政达路整层说明：该标的由 10 套住宅打通重新分割而成，具体用途为不动产（含商业/办公性质），整体出售，不适合普通住宅购房者直接参拍，仅供投资者参考。3

重点高折扣标的详析

六套折扣力度最高且信息相对完整的住宅标的，逐一拆解核心参数与已知风险点。

朝阳 · 芳草苑 6 号楼 · 5.3 折

本期折扣最低标的，位于朝阳区，住宅户型 4 室 2 厅，建筑面积 209.69㎡，南北朝向。4

字段	数据
位置	朝阳区芳草苑小区 6 号楼 7 单元 1202 室
面积/户型	209.69㎡ · 4 室 2 厅 · 南北朝向
评估价	1,404 万元
起拍价	744 万元
折扣率	5.3 折（较评估价低约 656 万）
开拍时间	2026 年 5 月 29 日 10:00
拍卖阶段	一拍
保证金	待核实（一手平台详情页）

市场价参照：朝阳区 2026 年 5 月二手房实际成交均价约 53,000–56,000 元/㎡，挂牌均价约 59,645 元/㎡5。按芳草苑区域市场价估算，209.69㎡同类住宅二手市价大约在 1,100–1,250 万元区间；起拍价 744 万相当于市场价约 5.9–6.8 折（评估价口径折扣率为 5.3 折）。

已知风险点：

详情页数据仅来自聚合站列表摘要，法律状态（查封法院、欠税欠费、租约）全部缺失，需在一手拍卖平台查阅公告原文
一拍标的尚未经历流拍过滤，竞争热度可能较高
大面积户型（209.69㎡）流动性相对低，转售需更长周期

东城 · 当代 MOMA 9 号楼 · 5.5 折（含 2 车位）

东城区地标性高端住宅项目，本套含主体房产及 2 个车位，户型 5 室 2 厅，建筑面积 385.59㎡，南北朝向。6

字段	数据
位置	东城区当代 MOMA 9 号楼 301 室 + 2 个车位
面积/户型	385.59㎡ · 5 室 2 厅 · 南北朝向
评估价	3,500 万元
起拍价	1,938 万元
折扣率	5.5 折（较评估价低约 1,562 万）
开拍时间	2026 年 5 月 25 日 10:00
拍卖阶段	一拍
保证金	待核实

当代 MOMA（又名链接 MOMA）是东城区标志性超大型综合体项目，原售价位于北京顶级住宅区间。

已知风险点：

详情页数据仅来自聚合站首页摘要，法律状态等深度字段全部缺失
起拍价接近 2,000 万，保证金预计在 200 万元量级，资金门槛较高
大户型高总价标的流通性有限，银行按揭支持程度建议提前向目标银行核实
含车位标的的过户流程可能较普通住宅复杂，需关注车位是否独立产证

朝阳 · 京棉新城东区 · 5.6 折

朝阳区十里堡板块住宅，小区名「海华堂」，2011 年建成，高层住宅，2 室 1 厅，建筑面积 98.74㎡，南向，23 层/共 33 层。7

字段	数据
位置	朝阳区十里堡京棉新城东区 125 号楼 2305 室
面积/户型	98.74㎡ · 2 室 1 厅 · 南向 · 23/33 层
评估价	520 万元
起拍价	290 万元
折扣率	5.6 折（较评估价低约 230 万）
单价（起拍价口径）	约 29,370 元/㎡
开拍时间	2026 年 5 月 23 日 10:00
拍卖阶段	一拍
保证金	58 万元
小区拍卖均价	约 38,926 元/㎡（聚合站数据）

市场价参照：朝阳区该板块（十里堡-朝青一带）二手住宅挂牌均价约 53,000–59,000 元/㎡5，起拍单价 29,370 元/㎡约为市场挂牌价的 5–5.5 折，折扣力度与评估价口径基本吻合。

已知风险点：

法律状态（查封、欠费、占用）信息缺失，需查阅一手公告
一拍标的，此前无流拍记录，参拍人数有竞争可能
高层住宅（23 层）无电梯维修记录可查，关注电梯维保费用是否在欠费列表内

门头沟 · 永升嘉园 · 5.8 折（本期保证金最低标的）

本期总价最低、保证金最低的住宅标的，位于门头沟区上岸地铁附近，2015 年建成，2 室 1 厅，南向，8 层/共 18 层。8

字段	数据
位置	门头沟区上岸永升嘉园 2 号楼 2 单元 803 室
面积/户型	65.56㎡ · 2 室 1 厅 · 南向 · 8/18 层
评估价	180 万元
起拍价	104 万元
折扣率	5.8 折（较评估价低约 76 万）
单价（起拍价口径）	约 15,863 元/㎡
开拍时间	2026 年 5 月 24 日 10:00
拍卖阶段	二拍（一拍流拍后降价二次上拍）
保证金	10 万元（本期高折扣标的中最低）
小区拍卖均价	约 17,769 元/㎡（8 套在拍）

二拍背景：此标的曾在一拍（评估价乘以约 7.2 折）时流拍，降价至 5.8 折进行第二次拍卖。流拍通常意味着上一轮竞拍方经尽调后放弃，需关注一拍流拍原因（可能涉及占用未解、权属纠纷等）。

已知风险点：

一拍流拍信号需查明原因：一拍流拍并非必然存在问题，但需在参拍前向处置法院确认
门头沟区整体房价较低，区域流动性较弱，转售周期可能较长
法律状态（查封、欠费、占用）信息缺失，务必查阅一手公告

西城 · 裕中东里 · 6.4 折（今日新上架）

2026 年 5 月 14 日今日新上架（聚合站审核时间 11:59），西城区马甸板块老小区，1998 年建成，2 室 1 厅，南北朝向，3 层/共 6 层。9

字段	数据
位置	西城区马甸裕中东里 7 号楼 5 单元 302 室
面积/户型	60.20㎡ · 2 室 1 厅 · 南北朝向 · 3/6 层 · 1998 年建成
评估价（市场参考价）	710 万元
起拍价	453 万元
折扣率	6.4 折（较评估价低约 257 万）
单价（起拍价口径）	约 75,249 元/㎡
开拍时间	2026 年 6 月 16 日 10:00
拍卖阶段	一拍
保证金	30 万元
小区司法拍卖均价	约 117,721 元/㎡（同小区共 5 套在拍）

市场价参照：裕中东里二手房市场挂牌均价约 124,926 元/㎡10，周边德胜里一区均价约 122,757 元/㎡11。起拍价折算单价约 75,249 元/㎡，相当于挂牌均价约 60%，较评估价折扣更大。西城区 2026 年 4 月二手房挂牌均价约 112,000 元/㎡，同期环比微跌12。

已知风险点：

老小区（1998 年建成，6 层板楼），无电梯，对高龄购房者或有需求的家庭有使用限制
1 层以上低楼层（3 层/6 层）在板楼采光不如中高楼层
法律状态（查封、欠费、租约）信息缺失，需查阅一手公告
开拍时间距今约 33 天，有充足时间做尽调

昌平 · 北京湾四区 58 号别墅 · 6.8 折（今日新上架 · 变卖）

2026 年 5 月 14 日今日新上架（审核时间 17:22），昌平区城南街道北京湾四区独栋别墅，2013 年建成，5 室 3 厅，建面 353.01㎡，地下一层至地上二层。此前经历一拍、二拍均流拍，进入变卖阶段。13

字段	数据
位置	昌平区城南街道北京湾四区 58 号
面积/户型	353.01㎡ · 5 室 3 厅 · 全向 · -1 至 2 层 · 2013 年建成
市场参考价	1,130 万元
变卖价	768 万元
折扣率	6.8 折（较市场参考价低约 362 万）
单价（变卖价口径）	约 21,756 元/㎡
变卖期	2026 年 5 月 29 日至 2026 年 7 月 28 日
拍卖阶段	变卖（一拍、二拍均已流拍）
预缴款	768.1 万元（变卖阶段全额预付）
小区信息	容积率 0.6，绿化率 60%，共 176 户，物业费 6 元/㎡/月

市场价参照：北京湾板块别墅挂牌价在 31,900–45,800 元/㎡14，昌平区整体二手房挂牌均价约 30,751 元/㎡15。

变卖阶段特殊说明：变卖不同于拍卖，买方通常需要先支付全额预缴款，不适用竞价规则，达成协议后直接成交。买前必须充分做足尽调，因为已经历两轮流拍，可能存在法律或物权方面的潜在障碍。

已知风险点：

两次流拍：一拍、二拍均流拍进变卖，需核查流拍具体原因（是否涉及权属纠纷、占用未解或欠费问题）
变卖全额预缴款约 768 万，资金门槛较高
法律状态（查封、欠费、租约占用）信息缺失，务必查阅一手公告
别墅类资产流动性低于普通住宅，转售周期可能更长
物业费 6 元/㎡/月属于较高档次，核查是否有历史欠费

今日正在拍卖（>7 折常规折扣）

以下 8 套标的于 2026 年 5 月 14 日 10:00 开始竞拍，折扣率在 7 折以上。数据均来自第三方聚合站，待一手核实。

标的	区域	面积（㎡）	户型	评估价	起拍价	折扣率	地铁距离	阶段
朝阳晨曦园 1-0603	朝阳四惠	77.27	2 室 1 厅	290 万	206 万	7.1 折	六号线十里堡约 893m	二拍
朝阳首开铂郡 8 号院 3-515（复式）	朝阳三里屯	358.65	5 室 2 厅	2,261 万	1,683 万	7.4 折	十号线农展馆约 983m	二拍
朝阳山水文园一期 3-4-601	朝阳华威桥	132.89	3 室 1 厅	890 万	726 万	8.2 折	十四号线十里河约 829m	一拍
大兴东亚康和名居 3-2-2102	大兴枣园	76.51	2 室 1 厅	210 万	170 万	8.1 折	四号线清源路约 1,758m	二拍
朝阳北京新天地一期 12-2-2601	朝阳管庄	62.79	1 室 1 厅	220 万	181 万	8.2 折	八通线管庄约 889m	一拍
朝阳柏阳景园 C 区 1-6-501（复式）	朝阳豆各庄	217.54	4 室 4 厅	650 万	538 万	8.3 折	无地铁（自驾为主）	一拍
朝阳潘家园方华苑 110-1401	朝阳潘家园	124.28	3 室 1 厅	425 万	359 万	8.4 折	十号线潘家园约 843m	一拍
朝阳北苑世华泊郡 13-1-603	朝阳北苑	88.64	2 室 1 厅	505 万	437 万	8.7 折	五号线立水桥南约 1,500m	一拍
房山长阳碧桂园二区 24-2-602（跃层）	房山长阳	164.04	4 室 2 厅	220 万	194 万	8.8 折	房山线篱笆房约 1,858m	一拍
朝阳望京嘉润花园 4-2307	朝阳望京	147.83	3 室 2 厅	630 万	568 万	9.0 折	十四号线望京南约 310m	一拍
昌平北七家龙冠冠华苑棠棣园 5-2-502	昌平北七家	89.07	2 室 1 厅	200 万	180 万	9.0 折	—	一拍

上表数据均来自聚合站列表页摘要1，保证金等详细条款请在拍卖平台自行查看。

区域市场价参照

判断法拍折扣是否真实划算，需结合同区域二手房市场价。以下为本期涉及主要区域的二手房参考价。

区域/板块	参考均价	口径	来源
西城区	约 112,000 元/㎡	挂牌均价，2026 年 4 月，环比跌 5.16%	16
朝阳区	成交 53,000–56,000 元/㎡，挂牌 59,645 元/㎡	2026 年 5 月，议价空间约 14%	5
望京板块	约 59,893 元/㎡	挂牌均价，2026 年 5 月第 2 周	17
三里屯·首开铂郡	约 72,700–76,000 元/㎡	挂牌均价，2026 年 4–5 月	18
丰台区	约 44,198 元/㎡	挂牌均价	19
石景山区	约 39,818 元/㎡	挂牌均价	20
昌平区	约 30,751 元/㎡	挂牌均价	15
天通苑商圈	约 34,411 元/㎡	2026 年 4 月	21
北京全市	约 37,722 元/㎡	挂牌均价（58 同城口径）	5

朝阳区当前买方议价空间约 14%，为 2026 年以来最高水平5——法拍房的实际竞价结果可能高于起拍价，参拍前结合同区二手成交价设定自己的心理价位。

参拍须知

贷款政策

目前主要国有银行对北京法拍房总体可支持按揭贷款，但有以下常见限制条件：

银行通常要求房产具有清晰产权，若存在查封或抵押未解除，多数银行不予放贷，需全款参拍
普通住宅法拍房首付比例通常与普通购房一致（根据购房者名下房产套数适用相应首付政策），但具体以申请银行为准
商业性质房产（含本期石景山整层商办标的）一般不支持个人住房按揭，需要商业贷款或全款
不同银行对法拍房的审批标准存在差异，建议在报名参拍前先向目标银行提前咨询是否受理

通用风险框架

参拍法拍房前，建议就每套标的核查以下四类风险：

产权与法律状态：核查案号、查封法院、是否存在多重查封或超额抵押，在阿里拍卖 App（或京东拍卖）的竞买公告原文中核实
欠税欠费：物业费、供暖费、水电费、房屋维修基金欠费，通常由买方承接，金额可能较大
占用与交房：确认是否有人居住、是否存在租约（买卖不破租赁可能导致无法立即入住）、是否需要法院强制执行腾房
凶宅核查：部分平台或中介提供凶宅信息查询服务，也可向当地派出所或居委会了解房屋历史情况

本期所有标的的上述四类风险字段均未从聚合站获取到明确信息，参拍前请务必通过一手拍卖平台公告核实。

封面图：图片来自 Pexels 摄影师刘云松

References

数据说明：本期房源数据来自第三方法拍聚合平台「北京法拍房」（beijingfapaifang.cn）和「瀚海法拍网」（fapai.cn）1 2，一手司法拍卖平台（阿里拍卖、京东拍卖）因技术限制本期未能直接抓取，关键字段均以聚合站数据为准，参拍前请务必在一手平台自行核实。法律状态（查封法院、案号、欠税欠费、占用情况）等深度字段本期缺失，需在阿里拍卖 App 或京东拍卖上查阅原始公告。
覆盖时间窗口：2026 年 5 月 14 日 24 小时内新上架及当日正在拍卖的北京住宅法拍标的，共计 24 套（去重后），其中高折扣标的（起拍价≤评估价 7 折）11 套。

高折扣标的速查（≤7 折）

以下 11 套折扣力度在 7 折及以下。「状态」列标注当前竞拍阶段与开拍时间，「保证金」有数据的显示，缺失的标注「待核实」。

标的	区域	面积（㎡）	评估价	起拍价	折扣率	开拍时间	阶段
朝阳芳草苑 6-7-1202	朝阳	209.69	1,404 万	744 万	5.3 折	05-29	一拍
东城当代 MOMA 9-301（含 2 车位）	东城	385.59	3,500 万	1,938 万	5.5 折	05-25	一拍
朝阳京棉新城东区 125-2305	朝阳	98.74	520 万	290 万	5.6 折	05-23	一拍
石景山政达路 2 号四层整层（10 套·非纯住宅）	石景山	1,075.63	2,366 万	1,325 万	5.6 折	05-27	二拍
门头沟永升嘉园 2-803	门头沟	65.56	180 万	104 万	5.8 折	05-24	二拍
朝阳十里堡北里 23-4-616	朝阳	53.72	225 万	142 万	6.3 折	05-14（今日）	二拍
西城裕中东里 7-5-302 ⭐今日新上架	西城	60.20	710 万	453 万	6.4 折	06-16	一拍
昌平西湖新村 25-2-267（复式）	昌平	185.01	420 万	267 万	6.4 折	长期挂拍	变卖
朝阳果岭里 CLASS 189.37㎡	朝阳	189.37	2,000 万	1,303 万	6.5 折	待确认	待确认
昌平北京湾四区 58 号（别墅）⭐今日新上架	昌平	353.01	1,130 万	768 万	6.8 折	05-29 至 07-28	变卖
丰台宝汇苑 22-2003	丰台	80.93	340 万	236 万	6.9 折	05-14（今日）	二拍

石景山政达路整层说明：该标的由 10 套住宅打通重新分割而成，具体用途为不动产（含商业/办公性质），整体出售，不适合普通住宅购房者直接参拍，仅供投资者参考。3