武汉主城区楼市周报（9月21日—27日）：三区挂牌参考价齐降，六日住宅网签1777套
本期周报汇总9月21日至27日汉口（江岸、江汉）与武昌主城区的挂牌参考均价、重点商圈快照与六个交易日的新建商品住房网签，解读9月20日起施行的新版《住房公积金管理条例》与湖北20条住房措施，并给出购房与换房的核验清单。
2026 年 9 月 21 日至 9 月 27 日，武汉汉口与武昌主城区的二手房挂牌参考价整体下移。房天下 9 月页面显示，江岸、江汉、武昌三区的二手房参考均价分别为14,965 元/平方米、13,828 元/平方米和16,187 元/平方米，页面标注的环比上月方向都是下降，幅度在 0.34%到 0.73%之间123。成交端，本周能核验到原始出处的六个交易日里，全市新建商品住房网签1,777 套、面积 20.78 万平方米，月末三天逐日回落，9 月 25 日和 26 日分别只有 204 套和 163 套。政策端连着落地两件事：新修订的《住房公积金管理条例》自 9 月 20 日起施行，湖北省住建厅等七部门 9 月 22 日公布 20 条住房措施，两份文件都直接改动买房人的公积金用法。
主城区二手房挂牌参考价与重点商圈
房天下 9 月的区域页面同时给出挂牌参考均价、平台标注的 8 月成交套数、9 月新房参考均价和本周房客比：
| 行政区 | 9 月二手房参考均价（元/㎡） | 环比上月 | 平台标注 8 月成交（套） | 9 月新房参考均价（元/㎡） | 本周房客比 | 房客比环比上周 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 江岸区 | 14,965 | 下降 0.53% | 874 | 26,433 | 10 | 下降 4.8%1 |
| 江汉区 | 13,828 | 下降 0.73% | 592 | 26,754 | 10 | 下降 7.9%2 |
| 武昌区 | 16,187 | 下降 0.34% | 919 | 30,670 | 12 | 下降 7.1%3 |
三区参考均价的下移幅度都不大，但方向一致。变化更直接的一栏是房客比：房客比是近 30 天客源量与新增房源量的比值，数值越大说明房源相对客源越紧俏；本周三区同时回落，意味着相对看房的需求，新增挂牌的房源在变多，谈价时可以拿来比较的房源也在变多。
重点商圈的区位梯度维持原有分层：
- 江岸区：黄埔惠济 20,878 元/平方米，二七 17,755 元/平方米，三阳路 16,938 元/平方米，台北香港路 14,768 元/平方米，竹叶山花桥 14,262 元/平方米；江汉路 13,963 元/平方米、塔子湖 12,678 元/平方米、后湖 12,651 元/平方米、百步亭 11,416 元/平方米、堤角 10,014 元/平方米1。
- 江汉区：王家墩 CBD 19,851 元/平方米，友谊路 15,082 元/平方米，范湖西北湖 13,956 元/平方米，武广万松园 13,805 元/平方米，唐家墩 13,130 元/平方米、红旗渠常青路 11,475 元/平方米2。
- 武昌区：水果湖 22,840 元/平方米，中北路 20,814 元/平方米，徐家棚 17,130 元/平方米，积玉桥 16,768 元/平方米，中南丁字桥 16,132 元/平方米、小东门 15,085 元/平方米、司门口 14,708 元/平方米、阅马场首义 13,806 元/平方米、光谷 10,977 元/平方米3。
上面这些价格是平台按挂牌房源报价计算的参考均价，反映业主的挂牌预期，成交环节通常还有议价折让。区域参考均价是 9 月的月度页面数值，会随平台样本更新，同一页面在不同时点读数并不相同。
官方价格指数里的 8 月武汉
挂牌价看得见业主的期望，看不到成交。国家统计局 9 月 15 日发布的 8 月 70 个大中城市价格指数是另一套口径：新建商品住宅价格指数以当地房地产管理部门的网签数据为基础，二手住宅价格指数以经纪机构上报和调查员实地采价为基础，记录的是同质可比价格在往哪个方向走4。
武汉 8 月新建商品住宅销售价格环比下降 0.1%，同比下降 1.7%，1—8 月平均下降 3.1%；二手住宅环比下降 0.2%，同比下降 6.3%，1—8 月平均下降 8.5%4。
两组数字里最值得留意的是二手房的同比降幅：6.3%远大于新建商品住宅的 1.7%。这正是挂牌参考价与成交价之间那层折让的来源——业主按挂出来的报价判断市场，指数按实际网签和采价记录价格。
分面积段看，武汉 8 月新建商品住宅中，144 平方米以上户型同比下降 0.6%，90 平方米及以下下降 1.8%，90 至 144 平方米下降 2.1%；90 至 144 平方米这一档的环比与 7 月持平4。二手住宅的三个面积段差异小得多，同比降幅都在 5.9%到 6.5%之间。
本周新建商品住房网签
本周能逐日核验到出处的网签落在六个交易日：
| 网签日期 | 新建商品房（套） | 新建商品住房（套） | 住房网签面积（㎡） | 数据来源 |
|---|---|---|---|---|
| 9 月 21 日（周一） | 420 | 396 | 45,370.57 | 网易「楼市晚高峰」9 月 22 日5 |
| 9 月 22 日（周二） | 406 | 356 | 40,751.00 | 网易「楼市晚高峰」9 月 23 日6 |
| 9 月 23 日（周三） | 398 | 356 | 40,900.88 | 网易「楼市晚高峰」9 月 24 日7 |
| 9 月 24 日（周四） | 未公布 | 302 | 36,341.20 | 房天下网签记录8 |
| 9 月 25 日（周五） | 未公布 | 204 | 24,600.50 | 房天下网签记录9 |
| 9 月 26 日（周六） | 未公布 | 163 | 19,852.30 | 房天下网签记录10 |
| 六日合计 | — | 1,777 | 207,816.45 | — |
9 月 21 日至 23 日三天的数据来自网易「楼市晚高峰」，它转引武汉市住房和城市更新局的日度统计，同时给出商品房总量、商品住房套数与面积，以及当日网签领先的城区——武昌区在这三天都排在首位，分别为 164 套、146 套和 199 套567。9 月 24 日至 26 日没有检索到同口径的日度全文，改用房天下网签账号的每日记录；这两个来源在 9 月 22 日和 9 月 23 日的套数上完全一致，说明它们沿用的是同一套商品住房网签数据。9 月 27 日是周日，发稿时数据尚未公布，表格里的“未公布”指当日报道只给了商品住房口径，商品房总量没有同口径数字。
月末三天的回落幅度不小：9 月 24 日 302 套，9 月 25 日 204 套，9 月 26 日 163 套。9 月 25 日是中秋节，26 日与 27 日是假期，网签量与假期重合。把六天放在一起，日均商品住房网签约 296 套；按房天下的月度统计，9 月截至 26 日累计成交 5,654 套，较上月同期少 1,540 套，降幅 21.4%10。
两项新政：公积金条例与湖北 20 条
新修订的《住房公积金管理条例》自 2026 年 9 月 20 日起施行。这份文件由国务院总理李强于 8 月 10 日签署、8 月 20 日以国务院令第 844 号公布，是一次面向缴存和使用全流程的修改11。落到买房和换房上，四处改动最直接：
- 能提取的情形由六类增加到九类，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及国务院批准的其他住房消费情形；租房提取不再设置房租超过家庭工资收入规定比例的门槛。
- 贷款审批时限从 15 日压到 10 日，公积金中心受理申请后应在 10 日内作出准予或不准贷款的决定。
- 缴存记录全国范围内互信互认，异地贷款、转移接续的办理环节减少；个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金。
- 公积金领域建立信用记录并纳入全国信用信息共享平台，以欺诈、伪造材料等手段违法提取的，3 年内不得提取或使用公积金贷款，违法获得贷款的，5 年内同样受限。
三天后的 9 月 22 日，湖北省住房和城乡建设厅联合省委网信办、省财政厅等部门公布《湖北省进一步满足刚性和改善性住房需求的若干措施》，共 20 条，从商品房消费支持、住房以旧换新、高品质住宅建设、青年人才安居、公积金政策优化、市场宣传引导六个方面出台12。与汉口、武昌主城区购房者关系最直接的是三组条款：
- 公积金：高校毕业生、青年人才缴存 1 个月即可申请贷款，贷款额度不与账户余额挂钩、最高可放宽至 1.2 倍；取消公积金贷款结清后再次申请的时间间隔限制；多子女家庭和初婚初育家庭的公积金贷款额度上浮不低于 30%，购买高品质住宅、现房、装配式住宅还能叠加上浮；自住住房装修和物业费纳入提取范围。
- 以旧换新：推行“卖旧换新”，由房企、中介、业主签三方协议帮卖旧房，旧房到期没有卖出，可以由房企收购旧房或退还新房认购金；换购住房的个人所得税退税继续执行，并鼓励地方叠加“以旧换新”补助。“收旧换新”则由市场主体收购二手房，转为租赁住房、安置房或人才房。
- 消费支持：初婚初育家庭纳入购房奖补范围；允许各地优化商业性个人住房贷款套数认定标准；地方可以对个人购买新建商业、办公类商品房给予补助。
需要分清的是，湖北这份文件是省级框架，原文写明“各地可结合本地实际制定实施细则”。奖补给多少、上浮怎么认定、退税怎么叠加，都要等武汉市的实施细则落地才能照办，本周能确认的只是条款方向。
利率基准这个月没有变化。9 月 20 日公布的贷款市场报价利率，1 年期为 3.00%，5 年期以上为 3.50%，均与上月持平13。5 年期以上 LPR 是房贷定价的基准，这一档不动，新增房贷的定价基准就不变。
购房与换房核验清单
- 二手房先要同小区同户型的近 90 天网签成交价。 三区挂牌参考均价本周同时下移，房客比三区同步回落，挂牌房源相对看房需求在变多。谈价前向中介调取同小区同户型近 90 天的真实网签记录，算出挂牌价与成交价的平均折让幅度，再决定开价。
- 新房先核预售许可，再核资金监管。 在武汉市商品房项目公开查询系统输入楼盘名称，逐栋核对是否取得预售许可、房屋状态是否为可售14。定金、首付款和按揭贷款应全额进入政府监管的预售资金专用账户，转账后核对收款方名称与监管账户是否一致；按揭发放的时点提前问清，并写进补充约定。
- 公积金先确认自己落在哪一档。 条例把提取情形扩到九类、审批时限压到 10 日；湖北 20 条的额度上浮、缴存 1 个月即可申请等条款还要等武汉细则。办理前向武汉市住房公积金管理中心核对本人缴存月份、贷款套数认定和所需材料，别按省级文件的表述直接去申领。
- 以旧换新和换购退税把条件写进协议。 三方帮卖里“旧房到期未售出可由房企收购或退还新房认购金”是合同条款，口头承诺不算数；换购住房的个人所得税退税要保留原住房出售和新房购买的网签与完税凭证，两个环节的时间顺序和产权人对应关系都要先核对清楚。
本期数据说明与边界
- 价格口径：文中三区与商圈的挂牌参考均价来自房天下区域页面，属平台房源报价口径，反映业主挂牌预期，与合同网签成交价存在差距；区域参考均价是 9 月月度页面数值，随着平台样本更新而移动，跨周比较应以同一次读取的快照为准。官方口径是另一组数字，国家统计局 70 城指数按新建商品住宅的网签数据和二手住宅的经纪机构上报、实地采价编制，2026 年 1 月起改用 2025 年作为对比基期，基期轮换对各月同比指数的影响平均在 0.03 个百分点以内。两个口径不能互相替换。
- 网签口径：9 月 21 日至 23 日采用网易「楼市晚高峰」转引武汉市住房和城市更新局的日度统计，9 月 24 日至 26 日改用房天下网签账号的每日记录；两者在 9 月 22 日和 23 日的套数上完全一致，但发布方不同，合计值只覆盖这一周七个自然日里的六个交易日。9 月 27 日数据发稿时尚未公开，缺失日期不按零成交补齐，也不据此外推全周总量；9 月 24 日之后只有商品住房口径，因此商品房总量只在 9 月 21 日至 23 日三天可查。
- 库存口径：江岸、江汉、武昌主城区按周连续、可点击核验的可售库存序列仍未取得。本轮新试了三条路径：武汉市住房和城市更新局网站的数据发布栏目索引页在常规抓取下只返回空内容，无法枚举数据栏目；中指研究院与克而瑞的公开报道只提供全国及重点城市口径，例如克而瑞对 50 个典型城市商品住宅去化周期 26.1 个月的统计，未给出武汉的可售库存或去化周期；湖北省统计局与武汉市统计局的公开检索没有出现武汉可售库存的序列。文中因此没有写出主城区库存变化，供需一侧改用平台的房客比，并标明其定义与口径。
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- 12湖北出台二十条举措 进一步满足群众刚性和改善性住房需求\
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- 139月LPR报价出炉：1年期为3.0%，5年期以上为3.5%\
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- 14武汉市商品房项目公开查询系统\
spfxm.whfgxx.org.cn
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