今日上拍：西城二环 3 套 7 折住宅领跑，全市折扣带分布一览

数据截至 2026 年 6 月 4 日 9:00｜本期扫描来源：京东司法拍卖、京东拍卖公告、瀚海法拍网

速查汇总

区位	小区 / 楼栋	面积	起拍价（万）	评估价（万）	折扣	开拍日期	初步风险标注
西城·牛街	似海怡家 2 号楼 3 层 305	93.47㎡	420	600	7 折	06-25	⚠ 3 层高风险，参看下文
西城·牛街	似海怡家 2 号楼 21 层 2515	64.92㎡	245	350	7 折	06-25	中高层，风险相对低
西城·牛街	似海怡家 2 号楼 3 层 303	62.92㎡	245	350	7 折	06-26	⚠ 3 层高风险，参看下文
房山·长阳	溪雅苑一区 14 号 1 层 101	未注明	338.65	537.55	6.3 折	06-15（二拍）	⚠ 1 层 + 二拍，居住权风险高
丰台·星河苑	1 号院 14 号楼 807	102.92㎡	324	500	6.5 折	06-22	10 号线角门西
西城·裕中东里	7 号楼 5 单元 302	60.2㎡	453	710	6.4 折	06-16	12 号线安华桥
海淀·人济山庄	2 号楼 1110	106.24㎡	716	1000	7.2 折	06-16	16 号线万寿寺
通州·天桥湾	12 号楼 252	98.81㎡	179	300	6 折	06-17	⚠ 6 号线通州北关，低折警惕
房山·九洲溪雅苑	14 号楼 2 单元 201（复式）	293.3㎡	270	525	5.1 折	06-15	⚠ 5 折以下，强烈建议线下实查

重点推荐

① 西城牛街 — 似海怡家 3 套集中上拍

本次最受关注的批次。北京市西城区人民法院将在 6 月 25—26 日 于京东司法拍卖平台公开拍卖 3 套位于「似海怡家」（西城区广安门内大街 202 号 2 号楼）的住宅，三套起拍价均为评估价的 7 折。1

似海怡家 2 号楼 3 层 305 拍卖公告 — 似海怡家 305 室拍卖公告（西城区人民法院 × 京东资产交易平台） 2

似海怡家位于牛街商圈核心地带，2000 年前后建成的塔楼，配套宣武医院、牛街生活圈，地铁 7 号线虎坊桥步行可达。三套中，21 层 2515（64.92㎡，起拍价 245 万） 是折扣最低的一套，楼层高、视野开阔，通常视为本批中风险最低的选项。

3 层的两套需要额外谨慎。 305 室（93.47㎡，起拍价 420 万）和 303 室（62.92㎡，起拍价 245 万）都在 3 楼。低楼层的法拍房通常面临两类额外风险：首先是居住权问题，原被执行人或其家属占用的可能性更高；其次是私自改建，3 层底商附近的住宅改动改用较为常见。建议参拍前向法院申请预展，自行前往现场勘查实际占用状态。

② 海淀人济山庄 — 万寿寺畔 106㎡，7.2 折

瀚海法拍网挂牌，起拍价 716 万，评估价 1000 万，折扣 7.2 折，面积 106.24㎡，2 室 1 厅，西南朝向，16 号线万寿寺站附近。3

海淀优质地段法拍房 7 折出现的频率不高，该套房源对改善型购房者有参考价值。需重点核查：万寿寺片区学位是否已被户籍人员占用，以及是否存在房产抵押未释放的情况（评估报告仅供参考，实际税费请自行向相关部门确认）。

③ 西城裕中东里 — 二环内 60㎡，6.4 折

裕中东里 7 号楼 5 单元 302 室，建筑面积 60.2㎡，起拍价 453 万，评估价 710 万，折扣 6.4 折，12 号线安华桥站附近，2 室 1 厅，南北通透。3

西城二环内 6 折多的住宅拍卖本身不算罕见，但裕中东里属于成熟社区，周边配套扎实。该套开拍时间 6 月 16 日，保证金、竞拍资格请提前 5 个工作日（即 6 月 9 日前）完成京东实名注册并缴纳保证金。

折扣低于 6 折：谨慎入场

本期有 2 套折扣低于 7 折，进入「超低折」区间，需要格外留意。

通州天桥湾 12 号楼 252 室（6 折，起拍价 179 万）： 6 号线通州北关附近，市场价 300 万，三居室 98.81㎡。折扣低往往意味着该房产经历过流拍，或存在未公开纠纷。需核查是否为二拍或变卖阶段，以及当前是否有人居住。3

房山九洲溪雅苑 14 号楼 201（5.1 折，起拍价 270 万）： 复式户型 293.3㎡，市场价 525 万，6 月 15 日开拍，折扣已低至 5.1 折。溪雅苑区域房源此前也有流拍记录（另一套 1 层 101 二拍报告显示评估价 537 万，起拍 338 万，折扣 6.3 折）。4

超低折法拍房常见风险包括：长期拖欠物业费/水电暖费、被执行人拒不搬迁、法院不组织统一预展、房产存在共有权争议。买受人需在成交裁定书出具后，自行到相关管理部门办理权属变更手续，税费同样由买受人承担。

参拍前必须核查的三件事

参拍北京法拍房，以下三项直接影响能否正常过户，不是「注意事项」而是硬门槛。

1. 购房资格核验（限购） 法拍房不豁免限购。竞买人需在报名时承诺具备购房资格，成交裁定书出具前需向法院提交资格证明；不符合条件者不予出具成交裁定书，保证金不退。此规则见于北京各法院拍卖须知。4

2. 居住权 / 占用核实 法院不承担拍卖标的瑕疵保证，法拍公告中明确写明「实物现状为准」。买受人竞拍前未前往标的物所在地自行走访，视为对现状认可，交付手续由买受人自行办理。

3. 税费测算（以 6.25% 为起点） 法拍房税费通常高于二手房，包含契税、增值税、个人所得税（出让方部分由买受人协商承担）及可能的物业欠费。建议参拍前找税务顾问或瀚海、法拍网等平台专员估算具体数额，防止实际支出远超预期。

本期全市库存参考（截至 6 月 4 日）

据瀚海法拍网公开数据，北京在售法拍住宅约 1,400 套（含即将拍卖、正在进行、变卖），其中：3

朝阳区：约 380 套（最多）
丰台区：约 141 套
密云区：约 137 套
通州区：约 112 套
房山区：约 99 套
海淀区：约 87 套

二环内（西城、东城）法拍住宅绝对数量少，但折扣率分布集中在 6.4—7.5 折区间，是本频道重点关注的捡漏窗口。

数据声明： 起拍价、评估价、开拍时间均来自法院官方公告或京东司法拍卖平台实时挂牌，评估报告以标注日期为准，实际情况以现场为准，本频道内容不构成投资建议。过户政策、税费计算以各区相关管理部门最新规定为准。