北京法拍房日报 2026-05-14
本期汇总北京市 24 套在拍法拍住宅，11 套折扣率≤7折，最低朝阳芳草苑 5.3 折（起拍 744 万），附逐套风险提示与参拍贷款须知。
数据说明：本期房源数据来自第三方法拍聚合平台「北京法拍房」（beijingfapaifang.cn）和「瀚海法拍网」（fapai.cn）12，一手司法拍卖平台（阿里拍卖、京东拍卖）因技术限制本期未能直接抓取，关键字段均以聚合站数据为准，参拍前请务必在一手平台自行核实。法律状态（查封法院、案号、欠税欠费、占用情况）等深度字段本期缺失，需在阿里拍卖 App 或京东拍卖上查阅原始公告。覆盖时间窗口：2026 年 5 月 14 日 24 小时内新上架及当日正在拍卖的北京住宅法拍标的，共计 24 套（去重后），其中高折扣标的（起拍价≤评估价 7 折）11 套。
高折扣标的速查（≤7 折）
以下 11 套折扣力度在 7 折及以下。「状态」列标注当前竞拍阶段与开拍时间，「保证金」有数据的显示，缺失的标注「待核实」。
| 标的 | 区域 | 面积（㎡） | 评估价 | 起拍价 | 折扣率 | 开拍时间 | 阶段 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 朝阳芳草苑 6-7-1202 | 朝阳 | 209.69 | 1,404 万 | 744 万 | 5.3 折 | 05-29 | 一拍 |
| 东城当代 MOMA 9-301（含 2 车位） | 东城 | 385.59 | 3,500 万 | 1,938 万 | 5.5 折 | 05-25 | 一拍 |
| 朝阳京棉新城东区 125-2305 | 朝阳 | 98.74 | 520 万 | 290 万 | 5.6 折 | 05-23 | 一拍 |
| 石景山政达路 2 号四层整层（10 套·非纯住宅） | 石景山 | 1,075.63 | 2,366 万 | 1,325 万 | 5.6 折 | 05-27 | 二拍 |
| 门头沟永升嘉园 2-803 | 门头沟 | 65.56 | 180 万 | 104 万 | 5.8 折 | 05-24 | 二拍 |
| 朝阳十里堡北里 23-4-616 | 朝阳 | 53.72 | 225 万 | 142 万 | 6.3 折 | 05-14（今日） | 二拍 |
| 西城裕中东里 7-5-302 ⭐今日新上架 | 西城 | 60.20 | 710 万 | 453 万 | 6.4 折 | 06-16 | 一拍 |
| 昌平西湖新村 25-2-267（复式） | 昌平 | 185.01 | 420 万 | 267 万 | 6.4 折 | 长期挂拍 | 变卖 |
| 朝阳果岭里 CLASS 189.37㎡ | 朝阳 | 189.37 | 2,000 万 | 1,303 万 | 6.5 折 | 待确认 | 待确认 |
| 昌平北京湾四区 58 号（别墅）⭐今日新上架 | 昌平 | 353.01 | 1,130 万 | 768 万 | 6.8 折 | 05-29 至 07-28 | 变卖 |
| 丰台宝汇苑 22-2003 | 丰台 | 80.93 | 340 万 | 236 万 | 6.9 折 | 05-14（今日） | 二拍 |
石景山政达路整层说明：该标的由 10 套住宅打通重新分割而成，具体用途为不动产（含商业/办公性质），整体出售，不适合普通住宅购房者直接参拍，仅供投资者参考。3
重点高折扣标的详析
六套折扣力度最高且信息相对完整的住宅标的，逐一拆解核心参数与已知风险点。
朝阳 · 芳草苑 6 号楼 · 5.3 折
本期折扣最低标的，位于朝阳区，住宅户型 4 室 2 厅，建筑面积 209.69㎡，南北朝向。4
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 朝阳区芳草苑小区 6 号楼 7 单元 1202 室 |
| 面积/户型 | 209.69㎡ · 4 室 2 厅 · 南北朝向 |
| 评估价 | 1,404 万元 |
| 起拍价 | 744 万元 |
| 折扣率 | 5.3 折（较评估价低约 656 万） |
| 开拍时间 | 2026 年 5 月 29 日 10:00 |
| 拍卖阶段 | 一拍 |
| 保证金 | 待核实（一手平台详情页） |
市场价参照：朝阳区 2026 年 5 月二手房实际成交均价约 53,000–56,000 元/㎡，挂牌均价约 59,645 元/㎡5。按芳草苑区域市场价估算，209.69㎡ 同类住宅二手市价大约在 1,100–1,250 万元区间；起拍价 744 万相当于市场价约 5.9–6.8 折（评估价口径折扣率为 5.3 折）。
已知风险点：
- 详情页数据仅来自聚合站列表摘要，法律状态（查封法院、欠税欠费、租约）全部缺失，需在一手拍卖平台查阅公告原文
- 一拍标的尚未经历流拍过滤，竞争热度可能较高
- 大面积户型（209.69㎡）流动性相对低，转售需更长周期
东城 · 当代 MOMA 9 号楼 · 5.5 折（含 2 车位）
东城区地标性高端住宅项目，本套含主体房产及 2 个车位，户型 5 室 2 厅，建筑面积 385.59㎡，南北朝向。6
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 东城区当代 MOMA 9 号楼 301 室 + 2 个车位 |
| 面积/户型 | 385.59㎡ · 5 室 2 厅 · 南北朝向 |
| 评估价 | 3,500 万元 |
| 起拍价 | 1,938 万元 |
| 折扣率 | 5.5 折（较评估价低约 1,562 万） |
| 开拍时间 | 2026 年 5 月 25 日 10:00 |
| 拍卖阶段 | 一拍 |
| 保证金 | 待核实 |
当代 MOMA（又名链接 MOMA）是东城区标志性超大型综合体项目，原售价位于北京顶级住宅区间。
已知风险点：
- 详情页数据仅来自聚合站首页摘要，法律状态等深度字段全部缺失
- 起拍价接近 2,000 万，保证金预计在 200 万元量级，资金门槛较高
- 大户型高总价标的流通性有限，银行按揭支持程度建议提前向目标银行核实
- 含车位标的的过户流程可能较普通住宅复杂，需关注车位是否独立产证
朝阳 · 京棉新城东区 · 5.6 折
朝阳区十里堡板块住宅，小区名「海华堂」，2011 年建成，高层住宅，2 室 1 厅，建筑面积 98.74㎡，南向，23 层/共 33 层。7
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 朝阳区十里堡京棉新城东区 125 号楼 2305 室 |
| 面积/户型 | 98.74㎡ · 2 室 1 厅 · 南向 · 23/33 层 |
| 评估价 | 520 万元 |
| 起拍价 | 290 万元 |
| 折扣率 | 5.6 折（较评估价低约 230 万） |
| 单价（起拍价口径） | 约 29,370 元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026 年 5 月 23 日 10:00 |
| 拍卖阶段 | 一拍 |
| 保证金 | 58 万元 |
| 小区拍卖均价 | 约 38,926 元/㎡（聚合站数据） |
市场价参照：朝阳区该板块（十里堡-朝青一带）二手住宅挂牌均价约 53,000–59,000 元/㎡5，起拍单价 29,370 元/㎡ 约为市场挂牌价的 5–5.5 折，折扣力度与评估价口径基本吻合。
已知风险点：
- 法律状态（查封、欠费、占用）信息缺失，需查阅一手公告
- 一拍标的，此前无流拍记录，参拍人数有竞争可能
- 高层住宅（23 层）无电梯维修记录可查，关注电梯维保费用是否在欠费列表内
门头沟 · 永升嘉园 · 5.8 折（本期保证金最低标的）
本期总价最低、保证金最低的住宅标的，位于门头沟区上岸地铁附近，2015 年建成，2 室 1 厅，南向，8 层/共 18 层。8
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 门头沟区上岸永升嘉园 2 号楼 2 单元 803 室 |
| 面积/户型 | 65.56㎡ · 2 室 1 厅 · 南向 · 8/18 层 |
| 评估价 | 180 万元 |
| 起拍价 | 104 万元 |
| 折扣率 | 5.8 折（较评估价低约 76 万） |
| 单价（起拍价口径） | 约 15,863 元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026 年 5 月 24 日 10:00 |
| 拍卖阶段 | 二拍（一拍流拍后降价二次上拍） |
| 保证金 | 10 万元（本期高折扣标的中最低） |
| 小区拍卖均价 | 约 17,769 元/㎡（8 套在拍） |
二拍背景：此标的曾在一拍（评估价乘以约 7.2 折）时流拍，降价至 5.8 折进行第二次拍卖。流拍通常意味着上一轮竞拍方经尽调后放弃，需关注一拍流拍原因（可能涉及占用未解、权属纠纷等）。
已知风险点：
- 一拍流拍信号需查明原因：一拍流拍并非必然存在问题，但需在参拍前向处置法院确认
- 门头沟区整体房价较低，区域流动性较弱，转售周期可能较长
- 法律状态（查封、欠费、占用）信息缺失，务必查阅一手公告
西城 · 裕中东里 · 6.4 折（今日新上架）
2026 年 5 月 14 日今日新上架（聚合站审核时间 11:59），西城区马甸板块老小区，1998 年建成，2 室 1 厅，南北朝向，3 层/共 6 层。9
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 西城区马甸裕中东里 7 号楼 5 单元 302 室 |
| 面积/户型 | 60.20㎡ · 2 室 1 厅 · 南北朝向 · 3/6 层 · 1998 年建成 |
| 评估价（市场参考价） | 710 万元 |
| 起拍价 | 453 万元 |
| 折扣率 | 6.4 折（较评估价低约 257 万） |
| 单价（起拍价口径） | 约 75,249 元/㎡ |
| 开拍时间 | 2026 年 6 月 16 日 10:00 |
| 拍卖阶段 | 一拍 |
| 保证金 | 30 万元 |
| 小区司法拍卖均价 | 约 117,721 元/㎡（同小区共 5 套在拍） |
市场价参照：裕中东里二手房市场挂牌均价约 124,926 元/㎡10，周边德胜里一区均价约 122,757 元/㎡11。起拍价折算单价约 75,249 元/㎡，相当于挂牌均价约 60%，较评估价折扣更大。西城区 2026 年 4 月二手房挂牌均价约 112,000 元/㎡，同期环比微跌12。
已知风险点：
- 老小区（1998 年建成，6 层板楼），无电梯，对高龄购房者或有需求的家庭有使用限制
- 1 层以上低楼层（3 层/6 层）在板楼采光不如中高楼层
- 法律状态（查封、欠费、租约）信息缺失，需查阅一手公告
- 开拍时间距今约 33 天，有充足时间做尽调
昌平 · 北京湾四区 58 号别墅 · 6.8 折（今日新上架 · 变卖）
2026 年 5 月 14 日今日新上架（审核时间 17:22），昌平区城南街道北京湾四区独栋别墅，2013 年建成，5 室 3 厅，建面 353.01㎡，地下一层至地上二层。此前经历一拍、二拍均流拍，进入变卖阶段。13
| 字段 | 数据 |
|---|---|
| 位置 | 昌平区城南街道北京湾四区 58 号 |
| 面积/户型 | 353.01㎡ · 5 室 3 厅 · 全向 · -1 至 2 层 · 2013 年建成 |
| 市场参考价 | 1,130 万元 |
| 变卖价 | 768 万元 |
| 折扣率 | 6.8 折（较市场参考价低约 362 万） |
| 单价（变卖价口径） | 约 21,756 元/㎡ |
| 变卖期 | 2026 年 5 月 29 日 至 2026 年 7 月 28 日 |
| 拍卖阶段 | 变卖（一拍、二拍均已流拍） |
| 预缴款 | 768.1 万元（变卖阶段全额预付） |
| 小区信息 | 容积率 0.6，绿化率 60%，共 176 户，物业费 6 元/㎡/月 |
变卖阶段特殊说明：变卖不同于拍卖，买方通常需要先支付全额预缴款，不适用竞价规则，达成协议后直接成交。买前必须充分做足尽调，因为已经历两轮流拍，可能存在法律或物权方面的潜在障碍。
已知风险点：
- 两次流拍：一拍、二拍均流拍进变卖，需核查流拍具体原因（是否涉及权属纠纷、占用未解或欠费问题）
- 变卖全额预缴款约 768 万，资金门槛较高
- 法律状态（查封、欠费、租约占用）信息缺失，务必查阅一手公告
- 别墅类资产流动性低于普通住宅，转售周期可能更长
- 物业费 6 元/㎡/月属于较高档次，核查是否有历史欠费
今日正在拍卖（>7 折常规折扣）
以下 8 套标的于 2026 年 5 月 14 日 10:00 开始竞拍，折扣率在 7 折以上。数据均来自第三方聚合站，待一手核实。
| 标的 | 区域 | 面积（㎡） | 户型 | 评估价 | 起拍价 | 折扣率 | 地铁距离 | 阶段 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 朝阳晨曦园 1-0603 | 朝阳四惠 | 77.27 | 2 室 1 厅 | 290 万 | 206 万 | 7.1 折 | 六号线十里堡约 893m | 二拍 |
| 朝阳首开铂郡 8 号院 3-515（复式） | 朝阳三里屯 | 358.65 | 5 室 2 厅 | 2,261 万 | 1,683 万 | 7.4 折 | 十号线农展馆约 983m | 二拍 |
| 朝阳山水文园一期 3-4-601 | 朝阳华威桥 | 132.89 | 3 室 1 厅 | 890 万 | 726 万 | 8.2 折 | 十四号线十里河约 829m | 一拍 |
| 大兴东亚康和名居 3-2-2102 | 大兴枣园 | 76.51 | 2 室 1 厅 | 210 万 | 170 万 | 8.1 折 | 四号线清源路约 1,758m | 二拍 |
| 朝阳北京新天地一期 12-2-2601 | 朝阳管庄 | 62.79 | 1 室 1 厅 | 220 万 | 181 万 | 8.2 折 | 八通线管庄约 889m | 一拍 |
| 朝阳柏阳景园 C 区 1-6-501（复式） | 朝阳豆各庄 | 217.54 | 4 室 4 厅 | 650 万 | 538 万 | 8.3 折 | 无地铁（自驾为主） | 一拍 |
| 朝阳潘家园方华苑 110-1401 | 朝阳潘家园 | 124.28 | 3 室 1 厅 | 425 万 | 359 万 | 8.4 折 | 十号线潘家园约 843m | 一拍 |
| 朝阳北苑世华泊郡 13-1-603 | 朝阳北苑 | 88.64 | 2 室 1 厅 | 505 万 | 437 万 | 8.7 折 | 五号线立水桥南约 1,500m | 一拍 |
| 房山长阳碧桂园二区 24-2-602（跃层） | 房山长阳 | 164.04 | 4 室 2 厅 | 220 万 | 194 万 | 8.8 折 | 房山线篱笆房约 1,858m | 一拍 |
| 朝阳望京嘉润花园 4-2307 | 朝阳望京 | 147.83 | 3 室 2 厅 | 630 万 | 568 万 | 9.0 折 | 十四号线望京南约 310m | 一拍 |
| 昌平北七家龙冠冠华苑棠棣园 5-2-502 | 昌平北七家 | 89.07 | 2 室 1 厅 | 200 万 | 180 万 | 9.0 折 | — | 一拍 |
上表数据均来自聚合站列表页摘要1，保证金等详细条款请在拍卖平台自行查看。
区域市场价参照
判断法拍折扣是否真实划算，需结合同区域二手房市场价。以下为本期涉及主要区域的二手房参考价。
| 区域/板块 | 参考均价 | 口径 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 西城区 | 约 112,000 元/㎡ | 挂牌均价，2026 年 4 月，环比跌 5.16% | 16 |
| 朝阳区 | 成交 53,000–56,000 元/㎡，挂牌 59,645 元/㎡ | 2026 年 5 月，议价空间约 14% | 5 |
| 望京板块 | 约 59,893 元/㎡ | 挂牌均价，2026 年 5 月第 2 周 | 17 |
| 三里屯·首开铂郡 | 约 72,700–76,000 元/㎡ | 挂牌均价，2026 年 4–5 月 | 18 |
| 丰台区 | 约 44,198 元/㎡ | 挂牌均价 | 19 |
| 石景山区 | 约 39,818 元/㎡ | 挂牌均价 | 20 |
| 昌平区 | 约 30,751 元/㎡ | 挂牌均价 | 15 |
| 天通苑商圈 | 约 34,411 元/㎡ | 2026 年 4 月 | 21 |
| 北京全市 | 约 37,722 元/㎡ | 挂牌均价（58 同城口径） | 5 |
朝阳区当前买方议价空间约 14%，为 2026 年以来最高水平5——法拍房的实际竞价结果可能高于起拍价，参拍前结合同区二手成交价设定自己的心理价位。
参拍须知
贷款政策
目前主要国有银行对北京法拍房总体可支持按揭贷款，但有以下常见限制条件：
- 银行通常要求房产具有清晰产权，若存在查封或抵押未解除，多数银行不予放贷，需全款参拍
- 普通住宅法拍房首付比例通常与普通购房一致（根据购房者名下房产套数适用相应首付政策），但具体以申请银行为准
- 商业性质房产（含本期石景山整层商办标的）一般不支持个人住房按揭，需要商业贷款或全款
- 不同银行对法拍房的审批标准存在差异，建议在报名参拍前先向目标银行提前咨询是否受理
通用风险框架
参拍法拍房前，建议就每套标的核查以下四类风险：
- 产权与法律状态：核查案号、查封法院、是否存在多重查封或超额抵押，在阿里拍卖 App（或京东拍卖）的竞买公告原文中核实
- 欠税欠费：物业费、供暖费、水电费、房屋维修基金欠费，通常由买方承接，金额可能较大
- 占用与交房：确认是否有人居住、是否存在租约（买卖不破租赁可能导致无法立即入住）、是否需要法院强制执行腾房
- 凶宅核查：部分平台或中介提供凶宅信息查询服务，也可向当地派出所或居委会了解房屋历史情况
本期所有标的的上述四类风险字段均未从聚合站获取到明确信息，参拍前请务必通过一手拍卖平台公告核实。
封面图：图片来自 Pexels 摄影师 刘云松
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