中海物业（2669.HK）：三年ROE仍超24%，2026H1利润降9%

【关键财务指标表】

指标	数值	口径与时间
2023 年 ROE	36.52% 1	完整财年，StockAnalysis 页面口径
2024 年 ROE	32.62% 1	完整财年，StockAnalysis 页面口径
2025 年 ROE	24.79% 1	完整财年，StockAnalysis 页面口径
2023 年 FCF	14.55 亿元人民币 2	经营现金流减资本开支，完整财年
2024 年 FCF	12.77 亿元人民币 2	经营现金流减资本开支，完整财年
2025 年 FCF	10.96 亿元人民币 2	最近一个完整财年，经营现金流减资本开支
2026H1 营业额	74.85 亿元人民币，+4.5% 3	截至 2026 年 6 月 30 日，比较期数据已按共同控制下业务合并重述
2026H1 股东应占溢利	7.01 亿元人民币，-9.0% 3	截至 2026 年 6 月 30 日，比较期数据已重述
股价	3.575 港元 4	2026 年 9 月 4 日收盘附近，页面时间 16:08 HKT
总市值	117.4 亿港元，约 100.5 亿元人民币 4 5	市值按页面快照；人民币换算按 1 港元=0.8558 元人民币
P/E TTM	7.84 倍 4	2026 年 9 月 4 日页面快照
近约一年 P/E TTM 可见样本	7.08—10.62 倍 6	当前至 2025H1 的季度/半年度页面样本，不代表上市以来极值
Forward P/E	7.55 倍 4	平台预测口径
P/S	0.67 倍 4	2026 年 9 月 4 日页面快照
P/FCF	约 9.17 倍 2 4 5	117.4 亿港元×0.8558÷10.96 亿元人民币；使用 2025 年 FCF

本文将自由现金流统一定义为经营活动现金流量净额减去资本开支。2023—2025 年 ROE 均高于 15%，2025 年 FCF 为正，当前市值约 100.5 亿元人民币，三项筛选条件均有对应数字。

【公司业务简介】

中海物业集团有限公司主要提供物业管理服务，业务覆盖中国内地、香港和澳门。管理业态包括住宅小区、商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁和公交站等。3

公司收入分为物业管理服务、增值服务和停车位买卖业务。2026H1，物业管理服务收入 62.02 亿元，占总收入 82.9%；增值服务收入 12.57 亿元，占 16.8%，其中非住户增值服务 7.33 亿元、住户增值服务 5.25 亿元；停车位买卖收入 0.25 亿元，占 0.3%。物业管理服务收入中，包干制占 98.0%，酬金制占 2.0%。3

截至 2026 年 6 月 30 日，公司在管面积为 4.954 亿平方米，其中住宅项目占 66.6%，非住宅项目占 33.4%；非住宅项目包括商写园区和城市运营。按项目来源划分，中建及中国海外集团项目占 56.7%，独立第三方项目占 43.3%。3

【营收与净利润历史】

财年	营业收入（亿元人民币）	收入同比	股东应占溢利（亿元人民币）	净利润同比
2021	76.92	—	8.02	—
2022	109.00	+41.71%	10.94	+36.49%
2023	130.51	+19.73%	13.43	+22.76%
2024	141.13	+8.14%	15.14	+12.73%
2025	149.60	+6.00%	13.67	-9.71%

上述同比增速根据年度绝对值计算，年度数据来自同一财务数据页面。2021—2025 年收入持续增加，但收入增速从 2022 年的 41.71%降至 2025 年的 6.00%；利润在 2025 年下降 9.71%。2

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2026H1 营业额同比增长 4.5%，但股东应占溢利同比下降 9.0%。公司解释，物业管理服务在管面积增加带来收入增长，增值服务需求下降和停车位销售减少抵消了部分增幅。3

【ROE 与自由现金流历史】

财年	ROE	经营现金流（亿元人民币）	资本开支（亿元人民币）	FCF（亿元人民币）
2021	37.68%	—	—	5.63
2022	37.14%	—	—	10.03
2023	36.52%	—	—	14.55
2024	32.62%	—	—	12.77
2025	24.79%	—	—	10.96

StockAnalysis 页面提供年度 FCF 和 ROE，但没有在本次财务概览中同时列出 2021—2025 年经营现金流与资本开支的逐年分项。表中 FCF 仍按同一页面的年度口径列出。1 2

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ROE 从 2021 年的 37.68%降至 2025 年的 24.79%，五年仍保持在 15%筛选线之上。同期 FCF 从 2023 年的 14.55 亿元降至 2025 年的 10.96 亿元，2025 年仍为正。2026H1 经营活动现金流量净额为负 5.02 亿元；同期购置物业、厂房及设备以及添置无形资产合计约 0.27 亿元，按本文口径计算的半年 FCF 约为负 5.29 亿元。3

【长期持有理由 × 3】

1. ROE 较高，资产负债表仍有净现金

2023—2025 年 ROE 分别为 36.52%、32.62%和 24.79%，2025 年 D/E 为 0.03 倍，净负债/权益为负 1.06 倍。高 ROE 与低有息杠杆同时出现，当前回报率主要由经营资产周转和利润贡献解释，极端财务杠杆并非主要来源。1

研究者可以把完整年度 ROE 低于 15%作为重新审视筛选条件的触发线；如果 ROE 连续两个年度低于该线，当前高回报记录就需要重新拆解。

2. 第三方拓展已经成为可量化的增量来源

2026H1 公司新增在管面积 3700 万平方米，其中独立第三方项目 3180 万平方米，占 85.9%；同期新签合同额约 24.97 亿元，其中独立第三方合同额 21.45 亿元。期末独立第三方在管面积占比为 43.3%，高于 2025 年末的 42.7%。3

这组数据给后续研究留下了明确检查项：独立第三方在管面积占比能否继续上升，以及新增订单能否覆盖约满或退盘项目。2026H1 约满或退盘项目面积为 1920 万平方米。3

3. 现金流为正与低估值同时出现

2025 年 FCF 为 10.96 亿元，按 2026 年 9 月 4 日市值和汇率计算的 P/FCF 约 9.17 倍；页面 P/E TTM 为 7.84 倍，近约一年可见 P/E TTM 样本区间为 7.08—10.62 倍。2 4 6

这组估值需要和现金流的周期性一起看：2026H1 经营现金流已经转负，低倍数只有在全年现金回收恢复时才有更强的解释力。

【不持有理由 × 3】

1. 降价、退盘和人工成本正在压缩毛利率

2026H1 整体毛利率降至 14.9%，2025H1 重述后为 16.9%；物业管理服务分部毛利率从 15.4%降至 13.0%，包干制毛利率从 13.5%降至 11.1%。同期直接经营成本同比上升 7.1%，高于 4.5%的收入增速。公司披露，降价、退盘和人力成本高企共同影响包干制毛利率。3

如果未来两个报告期整体毛利率仍低于 15%，且物业管理服务收入增速低于 5%，规模扩张就可能无法覆盖单位项目利润率的下滑。这个 15%和 5%是本文的跟踪阈值，不是公司指引。

2. 半年现金流与利润出现相反方向

2026H1 营业额增长 4.5%，股东应占溢利下降 9.0%，经营活动现金流量净额由 2025H1 重述后的负 0.71 亿元扩大至负 5.02 亿元。同期资本开支约 0.27 亿元，按同一公式计算的半年 FCF 约为负 5.29 亿元。3

如果下一个完整年度的经营现金流仍低于归母利润，或者全年 FCF 转负，研究者需要重新检查应收款、合同资产、项目回款和资本开支。2026H1 贸易应收款减值为 6380 万元，期末贸易应收款拨备率为 9.6%，这两个数字构成现金回收风险的量级参照。3

3. 关联方项目仍占在管面积过半，增值服务收入下滑

截至 2026 年 6 月 30 日，中建及中国海外集团项目占在管面积 56.7%，独立第三方占 43.3%。独立第三方新增订单占比已经达到 85.9%，但存量项目来源仍然集中。与此同时，2026H1 增值服务收入同比下降 14.2%，停车位买卖收入同比下降 7.0%。3

如果独立第三方在管面积占比连续两个报告期低于 43.3%，同时增值服务收入连续两个报告期下降，收入来源的多元化就需要重新估计。这个阈值用于跟踪，不代表公司预测。

【操作参考】

2026 年 9 月 4 日收盘附近，中海物业股价为 3.575 港元，总市值为 117.4 亿港元，按当日附近汇率折合约 100.5 亿元人民币。页面 P/E TTM 为 7.84 倍，Forward P/E 为 7.55 倍，P/S 为 0.67 倍；P/FCF 约 9.17 倍是本文用当前市值除以 2025 年 FCF 自算的结果。2 4 5

近约一年页面可见的 P/E TTM 样本从 7.08 倍到 10.62 倍，包含 2025H1、2025H2、2026H1 及当前快照。这个区间是页面样本的最低值和最高值，不能延伸为上市以来历史区间。6

同为港股物业服务公司，保利物业（6049.HK）在同一日期附近的 P/E TTM 为 8.65 倍、Forward P/E 为 8.16 倍、P/S 为 0.78 倍，D/E 为 0.01 倍。两家公司都提供住宅、商业和增值服务，但项目来源与业务结构并不完全相同，这组数据只作估值参照。7 8

分析师对中海物业的平均目标价为 4.09 港元，14 位分析师的共识评级为“买入”；最低目标价为 2.90 港元，最高为 4.61 港元。目标价来自市场预测，不是公司指引，也没有覆盖 2026H1 现金流转负这一事实的确定结果。9

后续研究可以按三个节点更新：下一个中期或年度报告检查经营现金流和 FCF 能否恢复正值；未来两个报告期检查整体毛利率是否回到 15%以上、物业管理分部毛利率是否止跌；未来两个报告期检查独立第三方在管面积占比能否高于 43.3%，以及增值服务收入是否停止下降。

本文仅用于信息整理与研究讨论，不构成投资建议。

Fuentes de referencia

1
中海物业财务比率
stockanalysis.com
2
中海物业财务概览
stockanalysis.com
3
中海物业2026年中期报告
copl.com.hk
4
中海物业行情与估值
stockanalysis.com
5
港币兑人民币汇率历史
wise.com
6
中海物业季度财务比率
stockanalysis.com
7
保利物业行情与估值
stockanalysis.com
8
保利物业公司概况
stockanalysis.com
9
中海物业分析师预测
stockanalysis.com